Il mercato dei mutui continua a subire le oscillazioni dell’Eurirs e dell’Euribor, con improvvisi balzi di qualche decimo di punto percentuale. L’ inflazione ancora alta e le aspettative di un nuovo inasprimento della politica monetaria hanno influito sulla domanda di finanziamenti ipotecari: secondo le rilevazioni di CRIF, nei primi nove mesi del 2026 le richieste sono calate del 5,9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il calo è più marcato in primavera, mentre lo scorso settembre si è registrata una diminuzione lieve dello 0,6% rispetto al 2025.
Il dato più recente, fornito da il 28 ottobre, prende in esame un mutuo ipotecario da 150.000 €, destinato all’acquisto di un’abitazione dal valore di 200.000 €. Per una durata di venti anni il tasso fisso medio è pari al 3,85%, corrispondente a una rata mensile di 877,20 €, mentre il mutuo variabile si attesta al 3,00% con una rata di 831,75 €, generando un risparmio di quasi 46 € al mese. Su un orizzonte di trenta anni la differenza è di 48 € (679,70 € vs 631,68 €).
Variabile più conveniente di 40-48 euro al mese su 20-30 anni
Questi numeri mostrano che, al momento, il mutuo variabile rimane più ‘leggero’ in bolletta mensile rispetto al mutuo fisso. Tuttavia, la convenienza è limitata a pochi decimi di euro al mese e rischia di ridursi ulteriormente se la BCE dovesse aumentare i tassi entro la fine dell’anno, come suggeriscono le recenti dichiarazioni dei policy-maker europei. Una variazione di 0,30-0,40 punti percentuali sul Eurirs o sull’ Euribor può far lievitare la rata variabile di circa 30-40 €, cancellando quasi del tutto il vantaggio iniziale.
Il pericolo di un rialzo dei tassi della BCE e le implicazioni per i mutui
Il tasso BCE è stato mantenuto stabile il 29 ottobre, ma gli analisti prevedono un possibile incremento prima della fine del 2026. Un rialzo sposterebbe il spread medio dei mutui variabili verso valori più alti, facendo perdere al mutuo indicizzato il cuscinetto di convenienza attuale. Inoltre, la pressione sui crediti sta spingendo le banche a rafforzare i criteri di concessione, soprattutto per chi richiede un loan-to-value (LTV) elevato. Nel primo semestre 2026 l’LTV medio si è attestato al 77% a livello nazionale e al 87% tra gli under-36, ma la restrizione dei tassi potrebbe ridurre ulteriormente questi margini.
Scelte alternative: mutui misti, variabili con tetto e consigli per i giovani
Di fronte a un mercato incerto, emergono soluzioni ibride. I mutui a tasso misto consentono di passare dal fisso al variabile (o viceversa) in momenti prestabiliti; però è fondamentale verificare se lo spread applicato sia identico a quello delle formule pure o se vi siano maggiorazioni. I mutui variabili con cap (tetto) limitano l’incremento del tasso, ma di solito prevedono uno spread iniziale più alto rispetto ai mutui variabili standard. Per i giovani sotto i 36 anni, che rappresentano il 34,5% della domanda, il Fondo di Garanzia Consap resta attivo fino al 2027, rendendo quasi obbligatorio il mutuo a tasso fisso se la copertura supera l’80% del valore dell’immobile.
Infine, il mutuo fisso rimane dominante: secondo le statistiche di MutuiOnline, il 93% delle richieste è orientato verso la formula a tasso fisso. Questo risultato riflette la volontà delle famiglie di eliminare l’incertezza legata alle variazioni dei tassi, soprattutto in un contesto in cui la dinamica salariale è ancora inferiore all’inflazione di 8,6 punti percentuali. Valutare attentamente spread, cap e durata del finanziamento, nonché simulare scenari con possibili aumenti del tasso, è l’unico modo per scegliere il mutuo più adatto al proprio bilancio.
