L’acquisto di una casa e la concessione di un mutuo non sempre procedono in sincronia. Spesso il venditore richiede una caparra al momento della proposta, mentre la banca rilascia una prima valutazione basata solo sul reddito del compratore. Quando, successivamente, l’istituto finanziario rileva irregolarità catastali o altri vincoli tecnici, la richiesta può essere respinta, mettendo a repentaglio il deposito versato.
Caparra e clausola sospensiva: impatti di un rifiuto per difformità catastali
Il cuore della questione è la natura della clausola sospensiva inserita nella proposta d’acquisto. Se la condizione riguarda esclusivamente la pre-delibera reddituale, il succo della vendita rimane vincolato al reddito del compratore; in tal caso, un rifiuto successivo dovuto a problemi sull’immobile non obbliga automaticamente la banca a restituire la caparra. Al contrario, quando la clausola prevede esplicitamente che l’acquisto sia subordinato all’effettiva concessione del finanziamento, includendo le verifiche tecnico-legali, la perdita della caparra è evitabile perché l’intera operazione si annulla in caso di mancata erogazione del mutuo.
Responsabilità del venditore e possibilità di doppia caparra
Nel caso in cui le difformità risultino imputabili al venditore – ad esempio un catasto non aggiornato o vincoli urbanistici non dichiarati – il soggetto può configurarsi in inadempimento contrattuale. La legge, in tali circostanze, prevede il diritto del compratore a ricevere non solo la restituzione della caparra confirmatoria, ma anche il doppio di tale somma a titolo di risarcimento. Questa disposizione incentiva una due diligence più accurata prima della firma del compromesso.
Andamento dei tassi e atteggiamenti degli acquirenti nel 2026
Un’indagine recente condotta da MutuiSupermarket e Nomisma mostra che il 45 % delle famiglie prevede un nuovo rialzo dei tassi nei prossimi 12 mesi, nonostante i due aumenti della BCE. Tuttavia, solo il 22 % sta rimandando il progetto di acquisto, mentre il 49 % procede secondo le proprie tempistiche e il 17 % addirittura accelera il piano. I motivi principali sono l’accessibilità dei prezzi (26 % dei rispondenti) e il desiderio di uscire dal mercato degli affitti (20 %).
Il prezzo dell’abitazione pesa per il 74 % delle decisioni, i tassi di interesse per il 71 % e la situazione economica familiare per il 67 %. Le compravendite finanziate con mutuo rappresentano il 46,6 % del totale, e le nuove erogazioni previste per il 2026 ammontano a 51 miliardi di euro. L’Euribor a 3 mesi è attualmente al 2,60 % e gli esperti prevedono un incremento fino al 3,33 % entro la fine del 2027.
Tassi di mutuo a ottobre 2026: fisso, variabile e l’attrattiva dei mutui green
Secondo l’Osservatorio MutuiOnline, a ottobre il TAN medio dei mutui a tasso fisso a 20-30 anni è del 3,62 %, in lieve crescita rispetto ai mesi precedenti. Il tasso variabile medio si attesta al 2,94 %. Nonostante il gap si sia ridotto, il 92,5 % delle richieste resta orientato al tasso fisso, segno della preferenza per la certezza della rata.
Vantaggi dei mutui verdi
I mutui green, destinati a immobili ad alta efficienza energetica o a lavori di riqualificazione, presentano condizioni più favorevoli: il TAN fisso medio è pari a 3,34 % contro 3,73 % per le soluzioni standard, con un risparmio di circa 20 euro al mese su un finanziamento da 100 000 euro. Sul variabile, il vantaggio è di 9 euro al mese. Su un arco di venti anni, il risparmio totale supera i 4 800 euro per il fisso e i 2 150 euro per il variabile.
Le richieste per la prima casa hanno toccato il 74,4 % del totale, il livello più alto dalla fine del 2023. La durata media dei mutui è ora di 25 anni e 1 mese, il valore più elevato degli ultimi dieci anni, con il 53,9 % delle domande che rientra nella fascia 26-30 anni. Il Loan-to-Value medio è del 71,1 %, con quasi un quarto delle pratiche sopra l’80 %.
La perdita della caparra dipende dalla precisione della clausola sospensiva e dalla responsabilità del venditore. Parallelamente, i mutui continuano a dominare il mercato immobiliare, con tassi in leggera crescita, una forte preferenza per il fisso e un’interessante spinta verso le soluzioni “green”, che offrono risparmi concreti sia in termini di rata che di costi complessivi.
