Il mercato dei mutui si presenta più sereno rispetto ai mesi precedenti. Il 29 ottobre la Banca Centrale Europea ha deciso di tenere invariato il tasso sui depositi al 2,50%, dopo due aumenti consecutivi nei mesi di giugno e settembre. Parallelamente, l’IRS a 25 anni è sceso da un 3,53% a inizio mese a un 3,40% alla fine di ottobre, mentre l’Euribor è rimasto intorno al 2,60%.
Intesa Sanpaolo riduce i tassi fissi: un taglio inatteso
A partire da fine ottobre, Intesa Sanpaolo ha operato una revisione al ribasso di tutti i mutui a tasso fisso, con decrementi compresi tra 0,15 e 0,30 punti percentuali. La misura non è legata a una promozione temporanea: al momento non è prevista una scadenza. Per esempio, il prodotto Green dedicato ai giovani sotto i 36 anni è passato da un tasso del 3,40% (TAEG 3,62%) a 3,17% (TAEG 3,38%). Su un finanziamento di 140.000 euro a 25 anni la rata mensile scende da circa 693 euro a 676 euro, con un risparmio complessivo di oltre 5.000 euro.
Come le banche calcolano il tasso fisso: indice vs valore fisso
Non tutti i mutui a tasso fisso seguono lo stesso meccanismo. Alcune banche propongono un tasso fisso “finito”, che resta invariato fino a una eventuale revisione del listino da parte dell’istituto. Altre, invece, applicano la formula IRS + spread, dove lo spread può anche risultare negativo. Nel primo caso il tasso varia soltanto quando la banca decide di modificarlo; nel secondo, il valore si adegua automaticamente all’andamento dell’indice IRS. Questo spiega perché, senza comunicazioni particolari, le offerte indicizzate hanno subito una lieve flessione, mentre quelle a valore fisso sono rimaste stabili.
Le proposte più convenienti a tasso fisso per tutti
Per un mutuo di 140.000 euro a 25 anni (acquisto prima casa su immobile da 220.000 euro), le soluzioni con il TAEG più basso includono:
BCC Milano – Mutuo Fisso ScegliMI Acquisto
Tasso 2,90 % – TAEG 3,13 % – Rata 656,64 €. Promo valida fino al 31/12/2026 per residenti nella zona di operatività.
Crédit Agricole – Mutuo Flexi
Tasso 3,19 % – TAEG 3,53 % – Rata 677,81 €. Offerta valida fino al 20/11/2026, con polizza vita CPI obbligatoria.
Credem – Mutuo Tasso Fisso
Tasso 3,25 % (IRS 25 anni –0,15) – TAEG 3,59 % – Rata 682,24 €.
Le proposte riservate ai giovani con garanzia Consap (Banco di Sardegna, BPER Banca) si aggirano intorno al 3,50 % di tasso. È importante notare che il valore della classe energetica dell’immobile influisce sensibilmente: una casa in classe A o B ottiene uno sconto medio di 0,20 % sul tasso rispetto a immobili in classe F o inferiore.
Mutui per under 36: garanzia Consap e offerte dedicate
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2025 fino al 31 dicembre 2027. Per i richiedenti under 36 con ISEE ≤ 40.000 euro, il fondo può coprire fino all’80 % del capitale, su importi massimi di 250.000 euro. Questo permette alle banche di concedere mutui che coprono l’intero valore dell’immobile, riducendo la quota di capitale che il giovane deve reperire.
Nel 2025 gli under 36 hanno rappresentato il 39 % delle richieste di mutuo, e una su due delle prime case. Il 35 % dei giovani ha usufruito della garanzia statale.
Confronto tra le tre offerte più interessanti
Crédit Agricole – Giovani Greenback (fisso): tasso 3,19 % (TAEG 3,44 %), rata 647,88 €, spese istruttoria 1.650 €, polizza CPI vita obbligatoria (senza sconto il tasso sale di 0,50 %).
Webank – Giovani Fisso Green: tasso 3,53 % (TAEG 3,61 %), rata 676,08 €, istruttoria, perizia e spese di incasso gratuite, copertura incendio/scoppio a carico della banca. Sconto di 0,20 % per immobili in classe A/B.
Banco BPM – You Giovani Green (variabile): TAN 2,99 % (TAEG 3,11 %), rata iniziale 631,60 €, copertura totale fino al 100 % del valore con limite 250.000 euro. Tasso variabile legato all’Euribor.
Prospettive per le settimane successive
La prossima riunione della BCE è fissata per il 17 dicembre. Molti analisti ipotizzano un nuovo rialzo, soprattutto se i prezzi dell’energia dovessero continuare a crescere, ma la decisione dipenderà dai dati macroeconomici. Per i mutui a tasso fisso, l’IRS rimane il fattore determinante, poiché reagisce alle aspettative di mercato più che alle singole deliberazioni della BCE.
Chi sta valutando un acquisto dovrebbe considerare la scadenza delle promozioni, che in genere termina tra novembre e dicembre, con stipula entro fine anno. Prima di firmare, è fondamentale verificare le condizioni del PIES, le eventuali spese accessorie e la necessità di stipulare assicurazioni legate al tasso agevolato.
