Il mutuo prima casa è da tempo uno degli strumenti più utilizzati per accedere alla proprietà immobiliare. Una delle leve fondamentali è la garanzia pubblica, che permette di ridurre l’importo da versare come anticipo. Nel 2027 il governo ha annunciato la possibilità di prorogare questa copertura fino al 31 dicembre 2029, estendendo il beneficio a chi ancora non ha concluso l’acquisto.
Proroga della garanzia e meccanismo di funzionamento
Il provvedimento, inserito nell’articolo 2 del disegno di legge di Bilancio 2027, prevede che le coperture rafforzate rimangano attive fino alla fine del 2029. Il Fondo di garanzia riceverà ulteriori 200 milioni di euro sia nel 2028 sia nel 2029, risorse destinate a sostenere le richieste dei beneficiari. In pratica, la garanzia assicura la banca su una parte del capitale erogato, riducendo il rischio creditizio e permettendo al richiedente di ottenere un finanziamento più consistente rispetto alla propria capacità di risparmio.
Come si traduce in termini di anticipo
Se la banca finanzia il 80 % del prezzo di acquisto, il richiedente deve coprire il 20 % restante. Con la garanzia all’80 % sul capitale erogato, la banca accetta di erogare, ad esempio, 144 000 euro su un mutuo di 180 000 euro per una casa da 200 000 euro; l’acquirente dovrà comunque versare 20 000 euro di risorse proprie, più le spese accessorie (imposte, notaio, ecc.). In presenza di offerte che consentono il 100 % del valore riconosciuto, la quota di anticipo può teoricamente azzerarsi, ma le spese di perizia e le imposte restano a carico dell’acquirente.
Beneficiari ammessi e soglie di ISEE
Le categorie che possono usufruire della garanzia prima casa sono ben definite. Tra i gruppi più rilevanti troviamo:
- Giovani under 36 anni (ISEE max 40 000 €, garanzia 80 %);
- Coppie giovani con coabitazione da almeno due anni (medesime soglie);
- Famiglie monogenitoriali con figli minori (ISEE 40 000 €, garanzia 80 %);
- Inquilini IACP (conduttori di case popolari, stesse condizioni);
- Famiglie numerose: tre figli (ISEE 40 000 €, 80 %); quattro figli (ISEE 45 000 €, 85 %); cinque o più figli (ISEE 50 000 €, 90 %).
Dall’3 agosto 2026 sono inclusi anche soggetti con disabilità grave riconosciuta e i familiari conviventi da almeno due anni; per questi la garanzia è del 50 % e sale all’80 % se l’ISEE non supera i 40 000 euro. Il limite massimo del mutuo garantito resta fissato a 250 000 euro e l’immobile deve essere destinato a abitazione principale, esclusi gli immobili di lusso.
Quanto serve davvero: esempi pratici e confronto con l’affitto
Un caso tipico aiuta a capire l’impatto reale. Supponiamo un immobile dal prezzo di 200 000 euro. Con un mutuo al 90 % la quota da versare di tasca scende a 20 000 euro; con la garanzia all’80 % su quel finanziamento, la banca eroga 144 000 euro, ma il debitore resta responsabile del rimborso di 180 000 euro più interessi. Se, invece, la banca accetta di finanziare il 100 % del valore, l’anticipo si annulla, rimangono solo le spese di perfezionamento (circa 7,5 % del prezzo).
Un confronto con l’affitto, basato sull’analisi di Idealista per il terzo trimestre 2026 a Firenze, evidenzia una differenza significativa: la rata di un mutuo che copre l’80 % del prezzo è di 860 euro al mese, mentre il canone medio di affitto per un bilocale è di 1 105 euro. Su base annua, il mutuo risparmia 2 940 euro, ma richiede un anticipo complessivo di 65 900 euro (20 % del prezzo più oneri accessori). L’affitto, invece, richiede solo 4 400 euro di cauzione e provvigione. La discrepanza mostra che, sebbene il costo mensile sia più contenuto, la barriera iniziale per l’acquisto è molto più alta.
Nel contesto nazionale, il mutuo rimane la leva più utilizzata: il 46,6 % delle compravendite residenziali è finanziato con mutuo, e il 72 % di chi intende acquistare prevede di ricorrere a questo strumento. Tuttavia, il Euribor a 3 mesi sta salendo, con previsioni di raggiungere il 3,33 % entro fine 2027, mentre l’IRS a 20 anni è già al 3,66 %. Questo scenario potrebbe spingere le banche a rafforzare i criteri di concessione, rendendo la garanzia pubblica ancora più cruciale per contenere la quota di anticipo richiesta.
