Negli ultimi quattro cicli settimanali gli interessi sui mutui a tasso fisso negli Stati Uniti sono diminuiti in maniera costante, offrendo una spinta inaspettata al mercato immobiliare. La settimana chiusa il 6 novembre ha registrato un tasso medio di 7,21% per le ipoteche a 30 anni, pari a un calo di 9 punti base rispetto alla settimana precedente. Tale riduzione porta il costo del finanziamento a circa 30 punti base sotto il picco di quasi due anni, toccato poco fa intorno al 7,5%.
Domanda di case in crescita grazie al ribasso dei tassi
Il crescente interesse per l’acquisto di abitazioni è evidente nei dati dell’indice delle richieste di mutuo, che ha segnato un rialzo del 7,5% rispetto alla settimana precedente – il secondo aumento settimanale registrato dal termine di agosto. Parallelamente, le richieste di rifinanziamento sono aumentate del 4,5%, confermando una tendenza di tre settimane consecutive di crescita, sebbene il livello resti vicino al minimo osservato da gennaio 2025.
Contratti preliminari in difficoltà
Nonostante il miglioramento delle richieste, le transazioni finalizzate rimangono sotto pressione. A settembre i contratti preliminari per abitazioni esistenti hanno toccato il livello più basso dalla storia, a causa del rapido aumento dei tassi nel mese precedente. Le previsioni per le vendite di ottobre, che saranno pubblicate dalla National Association of Realtors, indicano un valore atteso al minimo dal 2010.
Inflazione di ottobre e la risposta della Federal Reserve
L’indice dei prezzi al consumo di ottobre ha mostrato una crescita mensile dello 0,4%, appena sopra le aspettative, mentre il core CPI è aumentato dello 0,3%. Su base annua, l’inflazione di fondo si attesta intorno al 3,7%, ben al di sopra dell’obiettivo della Fed. Questa tenacia dei prezzi spinge le aspettative di mercato verso un ulteriore rialzo dei tassi nella riunione di dicembre, con la probabilità di un aumento passata dal 16% al 100% dopo la pubblicazione dei dati.
Mercati obbligazionari in allarme
I rendimenti dei titoli di Stato americani hanno reagito fortemente: il decennale è salito al 5% – il livello più alto in 12 giorni – mentre quello a due anni ha toccato il 4,68% e il trentennale il 5,32%. L’aumento dei rendimenti rende meno appetibili i titoli già in circolazione e influisce direttamente sui costi di mutui, prestiti auto e carte di credito.
Conseguenze per le famiglie e per il mercato immobiliare
Il forte indebitamento delle famiglie statunitensi – 19,1 trilioni di dollari nel terzo trimestre, con un incremento di 334 miliardi rispetto al trimestre precedente – rende più delicata la situazione. La percentuale di debiti con ritardi superiori a 30 giorni è passata dal 4,7% al 5%, e i mutui in sofferenza oltre i 90 giorni hanno raggiunto l’1,13%, il livello più alto dal 2018.
La rivitalizzazione della domanda di case grazie al calo dei tassi non è ancora sufficiente a compensare le pressioni inflazionistiche che spingono la Fed a ravvedere la politica monetaria. Fino a quando i costi di finanziamento non rimarranno su livelli più sostenibili, molti potenziali acquirenti potranno esitare a rientrare nel mercato, tenendo alta l’incertezza sia per il settore residenziale che per l’intero sistema creditizio.
