Negli ultimi mesi l’Eurirs a vent’anni ha superato la soglia del 3,75%, facendo scattare un rialzo dei mutui a tasso fisso verso il 4%. Questo cambiamento non si traduce in una rata più alta per chi mantiene la stessa spesa mensile, ma riduce drasticamente l’importo totale che le banche sono disposte a finanziare.
Mutui a tasso fisso: la perdita di capacità di spesa
Con una rata di 1.000 euro al mese, un mutuo a 3% per trent’anni consentiva di ottenere circa 273.000 euro. L’aumento al 4% fa scendere quel valore a poco più di 210.000 euro, una differenza di 63.000 euro, ovvero quasi il 23% del finanziamento iniziale. In termini pratici, la stessa famiglia che prima poteva acquistare una abitazione di 300 metri quadrati ora deve ridursi a una di circa 230 metri quadrati, oppure ricorrere a un mutuo più breve, con rate più gravose.
Conseguenze sulla spesa complessiva
Il costo effettivo del mutuo si avvicina al TAN del 4%, un valore che, pur rimanendo entro i limiti di sostenibilità per molti mutuatari, erode il potere d’acquisto in un contesto di inflazione ancora al di sopra del target del 2%. La riduzione dell’importo finanziabile si traduce in un calo delle richieste di credito: le banche osservano una diminuzione delle pratiche di erogazione, il che, a sua volta, influisce negativamente sul numero di compravendite di prime case.
Mutui a tasso variabile e formule ibride: il nuovo scenario
Parallelamente, il Euribor è rimasto su livelli leggermente inferiori, ma le recenti decisioni della BCE rischiano di farlo risalire nuovamente. In questo contesto, le formule ibride – variabile con cap e tasso misto – hanno registrato una crescita significativa nelle richieste. A settembre 2026, il TAN medio dei mutui a tasso fisso è stato del 3,53%, il più alto dal novembre 2023, mentre il tasso variabile ha raggiunto il 2,84%.
Variabile con cap: vantaggi e limiti
Il variabile con cap segue l’andamento dell’Euribor ma impone un tetto massimo al TAN, stabilito alla firma del contratto. Per un finanziamento di 150.000 euro su venti anni, l’offerta più competitiva propone un TAN del 2,89% con una rata di 824 euro, rispetto ai 790 euro del mutuo puramente variabile (TAN 2,44%). Il cap fissato al 4,25% garantisce che la rata non superi i 929 euro, proteggendo il mutuatario da improvvisi aumenti.
Nel segmento green, il mutuo fisso resta più conveniente: un TAN del 2,99% genera una rata di 831 euro, mentre il variabile con cap risparmia solo 7 euro al mese. Invece, per gli immobili tradizionali, il vantaggio del cap è più evidente: un TAN del 2,94% porta a una rata di 827 euro, contro i 846 euro del fisso al 3,19%.
Tasso misto: flessibilità senza surroga
Il tasso misto permette di passare dal fisso al variabile (e viceversa) in momenti contrattuali predeterminati, evitando la necessità di una surroga. La quota di richieste per questa formula è passata dallo 0,8% al 2,1% tra il 2025 e il 2026. Un esempio tipico: un mutuo green con TAN fisso del 3,14% per il primo anno, con la possibilità di passare al variabile successivamente, comporta una rata iniziale di 842 euro. Rispetto al miglior fisso green (TAN 2,99%), la differenza è di soli 11 euro al mese.
Ripercussioni sul mercato immobiliare: prezzi e affitti
L’aumento dei tassi influisce non solo sui mutui ma anche sul mercato delle compravendite e degli affitti. A livello nazionale, il prezzo medio delle case è sceso dell’1,1% su base trimestrale, pur mantenendo una crescita annua positiva. Alcune province mostrano aumenti notevoli: Mantova (+5,4%), Ragusa (+5,1%) e Imperia (+5%).
Le grandi metropoli, invece, vedono rincari più contenuti: Milano resta la più cara con 5.659 euro al metro quadro, seguita da Venezia e Bolzano. Per quanto riguarda gli affitti, la media nazionale è cresciuta dello 0,5%; a Genova l’incremento raggiunge il 7,3%, a Torino il 5,6% e a Milano il 22,4 euro al metro quadro al mese (circa 1.800 euro per un appartamento di 80 metri quadrati).
La combinazione di mutui più onerosi e una domanda di affitto persistente, soprattutto in città come Milano, sta spingendo verso una leggera contrazione sia dei volumi di vendita sia dei canoni di locazione. Gli agenti del settore avvertono una maggiore cautela da parte degli acquirenti, che si trovano a scegliere tra una rata più alta, un importo finanziato più contenuto o soluzioni ibride più flessibili.
