Nel 2026 la Banca Centrale Europea ha dovuto nuovamente alzare il costo del denaro a causa di una crisi energetica prolungata e di un inflazione che supera di gran lunga il target del 2%. Queste decisioni di policy hanno influenzato direttamente i tassi di interesse dei mutui, facendo registrare a settembre un TAN medio del 3,53% per i mutui a tasso fisso a 20-30 anni, il valore più alto dal novembre 2023. Parallelamente, il tasso variabile medio è passato dal 2,58% di giugno al 2,84% dello stesso mese, segnalando una netta inversione di tendenza.
Domanda in crescita di prodotti ibridi: tasso misto e variabile con cap
Il mutuo a tasso misto consente di alternare periodi fissi e variabili senza ricorrere alla surroga, una flessibilità molto apprezzata quando le previsioni dei tassi sono incerte. Le richieste di mutui misti sono passate dallo 0,8% del 2025 al 2,1% nel 2026, un aumento di oltre 150%. Anche il variabile con cap, che fissa un tetto massimo al TAN legato all’Euribor, ha registrato un balzo dal 0,2% al 2,1% nello stesso arco temporale, grazie al desiderio di limitare il rischio di ulteriori rialzi.
Costi aggiuntivi del cap e impatto sulle rate
Il prezzo del cap è evidente: per un mutuo ventennale da 150 000 €, la migliore offerta con cap propone un TAN del 2,89% e una rata di 824 € al mese, cioè 34 € in più rispetto al mutuo variabile puro (TAN 2,44%, rata 790 €). Il tetto al 4,25% limita la rata massima a 929 €, ma rappresenta una protezione che molti consumatori sono disposti a pagare in un contesto di forte volatilità.
Confronto economico tra fisso, variabile con cap e misto
Nel segmento green, il mutuo a tasso fisso più conveniente ha un TAN del 2,99% con rata fissa di 831 € per tutta la durata. Il variabile con cap risparmia solo 7 € al mese (circa 1 800 € in 20 anni), mentre in caso di attivazione del tetto la rata fissa resta 98 € più bassa, generando oltre 23 500 € di interessi in meno.
Per i mutui tradizionali, la differenza è più marcata: il migliore variabile con cap offre un TAN del 2,94% e rata di 827 €, contro 846 € per il fisso al 3,19%. La convenienza è di 19 € al mese (circa 4 500 € in 20 anni). Tuttavia, se il cap è fissato al 3,85%, la rata può arrivare a 897 €, superando il fisso di 51 € al mese e costando quasi 12 200 € in più sull’intero periodo.
Il potenziale impatto di nuovi rialzi della BCE
La prossima riunione della BCE, prevista per 29 ottobre, potrebbe determinare un ulteriore aumento di 25 punti base. Con un mutuo da 150 000 € a 20 anni, il TAN variabile passerebbe dal 2,84% a 3,09%, facendo salire la rata da circa 820 € a 839 €, ovvero 19 € di più al mese. Un secondo rialzo entro dicembre porterebbe il TAN a 3,34% e la rata a 858 €, un incremento di 38 € mensili rispetto all’attuale.
In un contesto dove la capacità di spesa delle famiglie è già erosa dall’inflazione, la scelta tra fisso, variabile con cap o misto non può basarsi solo sulla rata iniziale. È fondamentale valutare la sostenibilità di eventuali aumenti futuri, tenendo conto della probabilità di ulteriori interventi della BCE e della volatilità dell’Euribor.
