Chi sceglie un mutuo spesso guarda il TAN e il numero della rata. Ma a determinare il costo reale del finanziamento è il TAEG l’indicatore che condensa interessi e oneri in un unico valore annuale. Capire come calcolarlo in modo corretto e come usarlo per confrontare le offerte evita errori costosi che si trascinano per anni.
Questa guida spiega la formula del TAEG elenca i costi inclusi e propone esempi numerici su tasso fisso e variabile, con strumenti pratici per simulare scenari e isolare l’effetto di spread polizze e spese accessorie.
Che cos’è il TAEG e quali costi include
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il tasso che rende equivalenti, su base annua, tutti i flussi di cassa tra banca e cliente. In altre parole, è l’IRR (tasso interno di rendimento) del mutuo, considerando capitale erogato, rate e oneri. Nel TAEG rientrano, oltre agli interessi da TAN le spese di istruttoria la perizia, l’imposta sostitutiva, le commissioni obbligatorie, le spese di incasso rata e le polizze richieste come condizione per ottenere il finanziamento.
Non rientrano nel TAEG i costi facoltativi non necessari all’erogazione (ad esempio una polizza opzionale non vincolante) e i costi eventuali futuri non certi. La regola pratica: se una spesa è obbligatoria per avere il mutuo o per mantenerne le condizioni, deve comparire nel TAEG.
La formula: dal TAN alla rata, fino al TAEG
Per la rata si usa la formula dell’ammortamento alla francese. Dato un capitale C, TAN annuo i, periodicità mensile (i_m = i/12) e n rate: R = C × [i_m / (1 − (1 + i_m)^(−n))]. Questa rata incorpora solo il TAN. Il TAEG invece è il tasso r che soddisfa l’uguaglianza: somma per k=1..n di [R / (1 + r/12)^k] = Capitale effettivamente incassato dal cliente (cioè C al netto di costi upfront pagati subito). Rientrano anche costi ricorrenti, sommati alla rata o come flussi separati.
In pratica si calcola il TAEG trovando l’IRR dei flussi: al tempo 0 il cliente riceve C meno spese iniziali; a ogni mese paga R più eventuali spese di incasso; all’inizio o alla fine si aggiungono imposte e commissioni. Un foglio di calcolo con la funzione XIRR o IRR risolve rapidamente l’equazione.
Esempio numerico: tasso fisso con spese accessorie
Supponiamo un mutuo prima casa di 200.000 euro, durata 25 anni (300 mesi), TAN fisso 3,20% annuo. Spese: istruttoria 900 euro, perizia 320 euro, imposta sostitutiva 0,25% (500 euro), spese incasso rata 2,50 euro, polizza incendio obbligatoria 180 euro annui (15 euro/mese, premi costanti). La rata TAN si calcola con la formula: i_m = 0,032/12 ≈ 0,002667. R ≈ 200.000 × [0,002667 / (1 − (1 + 0,002667)^(−300))] ≈ 973 euro.
Flussi per il TAEG al tempo 0 il cliente incassa 200.000 − 900 − 320 − 500 = 198.280 euro. Ogni mese paga 973 + 2,50 + 15 = 990,5 euro. Calcolando l’IRR mensile sui flussi e annualizzando (r_annuo ≈ (1 + r_mensile)^12 − 1), si ottiene un TAEG intorno al 3,55–3,65% (valore indicativo: dipende dalla ripartizione temporale esatta della polizza e delle spese). La differenza tra TAN 3,20% e TAEG ~3,6% riflette oneri iniziali e ricorrenti.
Esempio numerico: tasso variabile, indice + spread
Consideriamo lo stesso importo e durata, mutuo a tasso variabile con indice Euribor 3 mesi 2,30% e spread 1,20%. TAN iniziale 3,50%. Spese: istruttoria 600 euro, perizia 300 euro, imposta sostitutiva 500 euro, incasso rata 2 euro, nessuna polizza obbligatoria aggiuntiva. La rata iniziale con i_m = 0,035/12 ≈ 0,002917 è circa 1.001 euro. Flusso iniziale incassato: 200.000 − 600 − 300 − 500 = 198.600 euro; flusso mensile: 1.001 + 2 = 1.003 euro.
Poiché il variabile cambia nel tempo, il TAEG ex ante assume di norma l’indice rilevato alla data di offerta. Con i dati iniziali l’IRR produce un TAEG intorno al 3,7–3,8%. Se l’Euribor salisse di 100 punti base, la rata salirebbe di circa il 10% della sola quota interessi; rifacendo la simulazione mese per mese con l’indice aggiornato, il TAEG effettivo aumenterebbe
Spread, polizze e spese: come impattano sul TAEG
Lo spread è la maggiorazione applicata all’indice di riferimento (variabile) o il margine implicito nel tasso fisso. Un aumento di 0,30% nello spread su 25 anni può valere migliaia di euro di interessi. Le polizze obbligatorie incidono se il premio è pagato upfront: 1.500 euro di premio iniziale riducono il capitale netto incassato e alzano il TAEG anche a TAN invariato. Le spese ricorrenti (incasso, gestione pratica) pesano di più su durate brevi e importi bassi, perché hanno effetto proporzionalmente maggiore sul flusso mensile.
Attenzione alle spese “una tantum” finanziate nel mutuo: capitalizzarle alza il capitale su cui si pagano interessi. In termini di TAEG è diverso pagare subito 1.000 euro oppure aggiungerli al debito: nel secondo caso aumentano sia i flussi di interessi sia l’IRR complessivo.
Strumenti pratici per simulare e confrontare
Per evitare errori è utile un foglio di calcolo con tre blocchi: 1) input mutuo (capitale, durata, TAN o indice + spread), 2) costi iniziali e ricorrenti, 3) calendario dei flussi. Con le funzioni PMT per la rata, IRR/XIRR per il TAEG e scenari che modificano indice o spese, si ottengono confronti puliti. Un simulatore dovrebbe offrire switch fisso/variabile, shock sull’indice (+/−100 pb), on/off per polizze e confronto affiancato di due offerte.
Schema operativo in 5 passi: 1) calcolare la rata da TAN; 2) costruire i flussi mensili aggiungendo spese ricorrenti; 3) sottrarre dal capitale le spese upfront per il flusso iniziale; 4) applicare XIRR e annualizzare; 5) ripetere variando spread costi e indice per vedere la sensibilità del TAEG. Il risultato è un confronto oggettivo, al netto del marketing sul solo TAN.
Errori comuni da evitare nel confronto offerte
– Confrontare solo il TAN ignora costi che aumentano il prezzo effettivo. – Dimenticare le spese ricorrenti 3 euro a rata per 300 mesi sono 900 euro. – Non includere polizze obbligatorie: se vincolanti, vanno nel TAEG. – Mescolare durate diverse: più anni riducono la rata ma alzano interessi complessivi. – Sottovalutare lo spread nel variabile: piccoli scostamenti contano molto su orizzonti lunghi. – Non simulare scenari: testare shock sui tassi rende il confronto più robusto.
Una valutazione consapevole passa dal TAEG calcolato correttamente, integrato da scenari di sensibilità su tasso fisso e variabile. Solo così l’offerta più conveniente sul foglio resta sostenibile anche nella realtà.
