Il panorama immobiliare italiano nel 2026 mostra un doppio fenomeno: da un lato una lieve ripresa delle compravendite e dei prezzi, dall’altro un aumento dei costi del finanziamento. Dati pubblici e indagini di settore indicano che il segmento delle abitazioni usate è quello che sta sostenendo la domanda, mentre le nuove costruzioni restano limitate per costi e offerta.
Questo articolo riunisce i numeri principali, la mappa delle città con maggiori scambi, l’andamento dei mutui ipotecari e le condizioni che rendono possibile un mutuo al 100%soffermandosi su vincoli e spese da prevedere.
Previsioni e numeri di mercato: aumento delle compravendite e pressioni sui prezzi
Un’indagine di settore datata 16-06-2026 stima che le compravendite per l’anno in corso possano crescere di circa 1-1,5%superando quota 770.000 transazioni. Lo stesso rilevamento segnala un incremento dei prezzi vicino al 2%trainato soprattutto dall’offerta dell’usato. Il peso dell’acquisto della prima casa resta elevato: circa il 30% delle operazioni è connesso a questo bisogno, favorita da un più facile accesso al credito rispetto al passato.
Elementi che frenano il nuovo e spingono l’usato
Tra gli ostacoli alla domanda di nuove costruzioni emergono i prezzi elevati: dal 2010 ad oggi il valore medio delle abitazioni nuove è aumentato di circa il 30%mentre l’usato ha mostrato una tendenza opposta con un calo medio dell’11%. Per chi sceglie l’usato, i fattori limitanti sono i costi di ristrutturazione (citati dal 33% degli operatori) e la ridotta capacità di spesa delle famiglie, erosa dall’inflazione e dai rincari energetici (25%).
Compravendite trimestrali e città più attive: i dati OMI del 10 giugno 2026
Le statistiche trimestrali pubblicate il 10 giugno 2026 mostrano che nel primo trimestre sono state scambiate 179.654 abitazioni, un +4,4% rispetto allo stesso periodo del 2026. L’aumento è diffuso su tutto il territorio: capoluoghi e non capoluoghi segnano rispettivamente +4,1% e +4,6%. Le aree che spingono maggiormente sono il Nord Ovest e il Sud con +5,1% e le Isole con +4,8%.
Le grandi città mettono a segno performance superiori alla media nazionale: Torino guida la crescita percentuale (+9,2%), seguita da Genova e Milano. In termini di volumi assoluti, Roma resta prima per numero di compravendite, con una quota elevata di acquisti agevolati come la prima casa.
Nuove costruzioni e superficie venduta
La superficie totale compravenduta supera i 19 milioni di metri quadri+4,9% su base annua, segno che non solo si compra di più ma si tende anche a scegliere immobili di metrature leggermente maggiori. Le unità di nuova costruzione, pur rappresentando ancora una quota contenuta del totale, segnano una ripresa tendenziale: +14,6% nel trimestre per il nuovo, portando la sua incidenza al 6% del mercato.
Mutui: più operazioni ma a un costo crescente; il ruolo del mutuo al 100%
La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è tornata a salire, arrivando al 47,8% del totale. Tuttavia il prezzo del credito è in aumento: il tasso medio sulla prima rata si attesta intorno al 3,62%in rialzo rispetto al trimestre precedente. Il capitale erogato sfiora gli 11,5 miliardi di eurosegnando un +11% rispetto all’anno precedente.
Parallelamente cresce l’interesse per i mutui al 100%soluzioni che coprono l’intero prezzo dell’immobile ma non sempre tutte le spese collegate all’acquisto. È fondamentale ricordare che le imposte di acquisto, il notaio, la perizia e l’eventuale provvigione d’agenzia restano di norma a carico dell’acquirente e possono aggirarsi dal 3-4% fino al 10% del prezzo, a seconda dei casi.
Come si arriva al 100% e quali sono i limiti
Esistono due vie principali per ottenere un finanziamento fino al 100%: una è la garanzia pubblica del Fondo di Garanzia Prima Casache consente agli istituti di ridurre il rischio e finanziare l’intero valore per categorie specifiche (come under 36, giovani coppie e nuclei numerosi) soggette a requisiti di ISEE; l’altra è la decisione commerciale delle banche che, sulla base del merito creditizio del richiedente, possono offrire LTV superiori all’80% anche senza la garanzia statale. In ogni caso la banca valuta sempre reddito, continuità lavorativa e sostenibilità della rata.
Mettersi nella condizione di affrontare l’acquisto richiede quindi sia attenzione alle spese accessorie sia una valutazione realistica della rata mensile, soprattutto quando si finanzia una quota maggiore del capitale.
