Il mercato dei finanziamenti per l’acquisto di abitazioni ha mostrato un’accelerazione marcata nel periodo analizzato: le erogazioni complessive sono aumentate di oltre il 25% rispetto all’anno precedente, sostenute da un mix di tassi più bassiripresa delle compravendite e interventi pubblici mirati. Tra i provvedimenti che hanno inciso sul mercato spicca il meccanismo di garanzia statale che ha favorito l’accesso al credito per chi dispone di meno garanzie patrimoniali.
Questa dinamica ha avuto effetti evidenti sulla composizione dei mutuatari: i giovani under 36 si sono posti al centro delle nuove richieste, mentre rimangono visibili tensioni nei costi applicati alle fasce reddituali più deboli. Di seguito si esaminano i dati principali e le conseguenze pratiche per chi cerca casa o valuta un finanziamento.
Erogazioni 2026 e ruolo del Fondo di garanzia: numeri e impatto sugli under 36
Nel 2026 le erogazioni di mutui per la prima casa hanno registrato un’impennata con un incremento superiore al 25% rispetto all’anno precedente. Particolarmente significativo è il contributo del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap: le erogazioni garantite dallo Stato sono salite a 9 miliardi di euro nel 2026, da 6 miliardi nel 2026, pari a un aumento del 50%. Le garanzie pubbliche hanno abbassato la soglia di accesso al credito per chi non possiede patrimoni sufficienti come collateral, ampliando la platea dei potenziali acquirenti.
Under 36 e riposizionamento demografico
Grazie anche a questi strumenti, i mutuatari under 36 sono diventati la categoria che riceve più finanziamenti per la prima casa, un cambiamento di rilievo in un mercato storicamente dominato da acquirenti più maturi e con patrimoni consolidati. La ripresa dei prezzi immobiliari, +4,0% nel 2026 rispetto al +3,2% del 2026, ha convogliato domanda verso il credito ipotecario, rendendo per molti l’acquisto più conveniente rispetto all’affitto.
Distribuzione dei redditi e disparità nel costo del credito
La fotografia delle nuove erogazioni rivela però disomogeneità rilevanti. Circa il 20% delle nuove erogazioni è andato a intestatari con reddito lordo annuo inferiore a 26.000 euromentre quasi la metà dei mutui è stata concessa a persone con reddito compreso tra 26.000 e 55.000 euro. All’interno di ciascuna fascia reddituale, tuttavia, il prezzo effettivo del prestito varia in modo sostanziale: la differenza media tra il decimo più rischioso e il decimo meno rischioso nella distribuzione dei tassi è di circa 150 punti base.
Questo significa che chi ha un profilo di rischio più elevato — spesso legato a redditi più bassi, contratti di lavoro precari o patrimonio ridotto — paga in media 1,5 punti percentuali annui in più sul proprio mutuo rispetto a chi ha un profilo più solido. Su un finanziamento ipotetico di 150.000 euro a 25 anni, questa differenza può tradursi in decine di migliaia di euro di oneri aggiuntivi nel corso dell’ammortamento.
Composizione contrattuale e tendenze iniziali del 2026
A fine 2026 i contratti a tasso fisso rappresentavano quasi i tre quarti dei mutui in essere. Le nuove erogazioni a tasso variabile erano invece poco oltre il 10%ma nei primi mesi del 2026 si è osservata una risalita di questa quota, favorita dall’allargamento del differenziale di costo tra fisso e variabile, attestatosi attorno a 40 punti base a marzo 2026. Alcune famiglie, in cerca di una rata iniziale più bassa, hanno quindi accettato una maggiore esposizione alla variabilità dei tassi.
Situazione lombarda e segnali dal 2026: importi medi a Milano e offerte di mercato
Nell’area di Milano e hinterland l’importo medio richiesto tra gennaio e maggio 2026 è stato pari a 171.680 euroin crescita rispetto ai 168.017 del primo semestre 2026. La Lombardia mostra una domanda vivace con una richiesta media provinciale intorno a 151.570 euromentre il valore medio nazionale si attesta vicino a 139.230 euro. In parallelo l’età media dei richiedenti è scesa: dagli oltre 39 anni e mezzo dei primi cinque mesi del 2026 ai 38 anni del 2026.
Le simulazioni di mercato per un finanziamento di riferimento (126.000 euro, 25 anni, 70% LTV) indicano che il tasso variabile può essere oggi la soluzione più economica in offerta, con Tan disponibili a partire da 2,32% e una rata iniziale di circa 554 euromentre i tassi fissi competitivi partono da Tan intorno al 3,20% con rata di circa 611 euro. La recente decisione della Banca Centrale Europea di agire sui tassi ha però il potenziale di ridurre questo gap e rimodellare le scelte dei mutuatari.
Nel complesso, l’evoluzione mostra opportunità reali per chi intende acquistare casa, ma anche criticità strutturali legate alla distribuzione del costo del credito che richiedono attenzione politica e regolamentare per evitare che a pagare il prezzo più alto siano proprio le famiglie con minori risorse.
