Il mercato degli uffici in Italia sta vivendo una fase di trasformazione, con Milano e Roma che mostrano dinamiche opposte. Mentre la capitale registra una crescita significativa, il capoluogo lombardo fa i conti con una contrazione degli investimenti. Questo scenario è influenzato da fattori come lo smart working e l’intelligenza artificiale che stanno ridisegnando le esigenze delle aziende.
Milano: contrazione degli investimenti ma canoni elevati
Milano, tradizionalmente un polo attrattivo per gli investimenti immobiliari, sta vivendo un rallentamento. Nel primo semestre del 2026, sono stati transati circa 134 mila metri quadrati, un dato in calo rispetto all’anno precedente. Nonostante ciò, i canoni restano elevati, soprattutto nelle aree centrali come il CBD e i pressi del Duomo, dove si raggiungono i 830 euro al metro quadro annuo.
Le transazioni sono caratterizzate da dimensioni ridotte, con una media passata da 1.100 a 750 metri quadrati. Le aziende preferiscono immobili di fascia alta con il 60% delle transazioni che riguardano edifici di grado A. Il tasso di sfitto medio è del 9,6%, che scende al 3,6% per gli immobili di qualità superiore.
Le aree emergenti e le prospettive future
Le aree di Porta Romana e Scalo Farini si stanno distinguendo come nuove zone di interesse. Nonostante la contrazione, Milano rimane un mercato maturo, con importanti chiusure previste nella seconda parte dell’anno che potrebbero ridurre il gap rispetto al 2026.
Roma: crescita trainata da grandi operazioni
Roma, invece, sta vivendo una fase di espansione, con una superficie immobiliare assorbita dagli uffici nel primo semestre 2026 pari a 59 mila metri quadrati, in crescita del 48%. A differenza di Milano, la capitale ha registrato operazioni di grandi dimensioni, tra cui quella degli uffici dell’Ivass a fine marzo.
Le superfici di grado A rappresentano il 45% dell’assorbimento complessivo, riflettendo una domanda sostenuta per immobili di qualità. Il tasso di sfitto si mantiene sotto il 7%, con un picco del 1,6% per gli immobili di grado A. I canoni prime hanno raggiunto i 620 euro al metro quadro annuo.
Le opportunità per gli sviluppatori
Il CBD romano ha assorbito quasi il 40% del totale grazie a transazioni di dimensioni medio-grandi. La Pubblica Amministrazione e il settore legale sono tra i principali motori della domanda. Gli sviluppatori che sapranno cogliere questa opportunità e portare sul mercato progetti di qualità nelle aree centrali troveranno una domanda pronta ad assorbire rapidamente nuovi spazi.
Il mercato immobiliare italiano in ripresa
Il primo semestre del 2026 ha registrato una crescita del 28% negli investimenti immobiliari rispetto all’anno precedente, con un volume di circa 7,06 miliardi di euro. Questo trend positivo è trainato soprattutto dal comparto high street retail e dalla logistica, che ha registrato una crescita del 66%. Anche le asset class alternatives, come healthcare e data centres, hanno mostrato un incremento significativo.
Nonostante il settore degli uffici abbia evidenziato una contrazione del 49%, si intravedono i primi segnali di ripresa. Gli investitori stanno manifestando nuovamente interesse per gli uffici e mostrano entusiasmo per l’hospitality. La composizione geografica dei capitali investiti è variegata, con il 76% di origine internazionale, dimostrando una rinnovata fiducia nel mercato italiano.
