Il mercato immobiliare italiano continua a essere un punto di riferimento per gli investitori, nonostante la volatilità dei mercati finanziari e i tassi di interesse elevati. Ma quanto rende davvero una casa da affittare nel 2026?
Secondo le ultime analisi, la redditività lorda media delle abitazioni destinate alla locazione ha raggiunto il 9,7% nel secondo trimestre del 2026. Un dato che supera di gran lunga il rendimento offerto dai BTP decennali fermi intorno al 3,9%. Ma cosa significa davvero questo 9,7%?
La redditività lorda: cosa include e cosa esclude
Il 9,7% rappresenta un calcolo teorico che confronta il prezzo di acquisto dell’immobile con il canone annuo di locazione. Tuttavia, questo dato non tiene conto di impostemanutenzioni periodi di sfittamento, spese condominiali non recuperabili e costi di gestione. Il rendimento netto può quindi essere sensibilmente inferiore.
Non tutti gli immobili rendono allo stesso modo. I negozi si confermano gli immobili con la redditività più elevata, pari al 12,5%, seguiti dagli uffici con il 10%. Le abitazioni si attestano al 9,7%, mentre i box auto registrano una redditività dell’8,2%. A rendimenti più elevati corrisponde spesso un rischio maggiore, soprattutto per immobili commerciali che possono richiedere tempi più lunghi per trovare un conduttore.
La posizione geografica: un fattore decisivo
La posizione geografica fa una grande differenza. Alcune città offrono rendimenti decisamente superiori alla media nazionale, mentre nei mercati dove i prezzi di acquisto sono molto elevati il rendimento tende a ridursi. Ad esempio, a Trapani la redditività è dell’11,2%, mentre a Milano scende al 5,4%. Questo perché gli affitti, per quanto alti, non riescono a tenere il passo con i prezzi di acquisto degli immobili.
Investire esclusivamente perché il rendimento medio è del 9,7% sarebbe un errore. La scelta dell’immobile resta il fattore più importante. Chi desidera investire dovrebbe quindi analizzare il mercato locale prima di acquistare, evitando di basare la decisione esclusivamente sulle medie nazionali.
Investire in immobili vs BTP: pro e contro
I BTP sono considerati un investimento risk free ma non esiste un investimento realmente a rischio zero. Quando i loro rendimenti crescono, per il possessore di un capitale significa poter guadagnare di più senza fare nulla. Viceversa, comprare casa comporta non solo oneri e incombenze burocratiche, ma anche rischi di diverso tipo.
Quando leggete che la redditività di un immobile in Italia sfiora il 10%, non immaginate che su 100 euro di capitale speso ne incassiate realmente 10. Si tratta di un dato al lordo delle imposte. L’IMU si mangia almeno l’1% di rendimento e con incidenza maggiore al Sud, dove i valori immobiliari sono più bassi. Ciò è dato dalla sua natura di imposta fissa, calcolata sul valore catastale.
Inoltre, i titoli di stato beneficiano di un trattamento fiscale agevolato da più punti di vista: aliquota del 12,50% sui rendimenti, esenzione dalle imposte di successione ed esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro. E senza considerare la tranquillità di un investimento dormiente che non presuppone telefonate di sollecito per ricevere la cedola, né il timore di riceverne per affrontare spese impreviste o riunioni di condominio.
Il mattone continua a rappresentare un’interessante forma di investimento, soprattutto in un contesto di volatilità finanziaria. Tuttavia, i dati medi nazionali devono sempre essere interpretati con attenzione. Un buon investimento non dipende soltanto dalla redditività teorica, ma dalla qualità dell’immobile, dalla domanda presente sul territorio e da una corretta valutazione dei costi di gestione.
