Il mercato dei mutui in Italia sta vivendo una fase di trasformazione, con cambiamenti significativi nelle dinamiche di erogazione e nei profili dei mutuatari. Nel 2026, il panorama del credito immobiliare è caratterizzato da una forte concentrazione geografica, una crescente presenza di cittadini stranieri e una preferenza marcata per i tassi fissi.
Questi cambiamenti riflettono non solo le tendenze economiche, ma anche le evoluzioni sociali e demografiche del Paese. Vediamo insieme i dati più recenti e le tendenze emergenti.
La distribuzione geografica dei mutui
Nel 2026, il Nord Italia continua a dominare il mercato dei mutui, concentrando il 60,2% delle erogazioni. Questa macroarea è seguita dall’Italia Meridionale con il 16,6% e dall’Italia Centrale con il 16,1%. Le isole, invece, rappresentano solo il 7,1% del totale.
La concentrazione nel Nord è particolarmente evidente nelle regioni del Veneto e del Lombardia sebbene i dati non dettaglino le singole regioni. Questa distribuzione geografica è in linea con le tendenze degli anni precedenti, confermando il Nord come motore del mercato immobiliare italiano.
I nuovi volti dei mutuatari
Il profilo dei mutuatari sta cambiando. Se nel 2026 il 67,6% dei richiedenti era di origine italiana, nel 2026 la presenza di cittadini stranieri è in aumento. Il 12,5% dei mutuatari proviene da Paesi europei, mentre il 19,9% da Paesi extraeuropei. Tra le nazionalità più rappresentate ci sono rumeni, albanesi e moldavi, seguiti da asiatici, latinoamericani e africani.
L’età media dei mutuatari è di 39,2 anni, con una forte presenza di giovani adulti. La fascia d’età compresa tra i 18 e i 34 anni rappresenta il 37,8% del totale, mentre quella tra i 35 e i 44 anni pesa per il 33,6%. Questi dati confermano che l’accesso al credito immobiliare è ancora fortemente legato alle fasce più giovani della popolazione.
Stabilità reddituale e professione
La stabilità reddituale rimane un elemento chiave nell’accesso al credito. L’87,8% dei mutuatari è composto da lavoratori dipendenti a tempo indeterminato e pensionati. Nel dettaglio, l’86,4% dei richiedenti ha un contratto a tempo indeterminato, l’8,6% è costituito da lavoratori autonomi e liberi professionisti, mentre il 2,5% ha un contratto a tempo determinato.
Questi dati sottolineano l’importanza di una situazione lavorativa stabile per ottenere un mutuo, riflettendo le politiche di rischio delle banche e le esigenze di sicurezza dei mutuatari.
Tendenze del mercato nel 2026
Nel secondo trimestre del 2026, la domanda online di mutui si è concentrata principalmente sull’acquisto della casa, sia prima che seconda abitazione, raggiungendo il 76% del totale delle richieste. Questo trend è in crescita rispetto ai mesi precedenti e conferma l’importanza del credito per sostenere le esigenze abitative degli italiani.
Parallelamente, si registra una netta contrazione delle richieste di surroga, scese al 19% del totale. L’aumento dei tassi IRS ha reso meno conveniente la sostituzione dei mutui stipulati negli ultimi anni, già caratterizzati da condizioni favorevoli. Inoltre, la platea di mutuatari con contratti più datati e onerosi si è progressivamente ridotta, contribuendo alla diminuzione della domanda di surroghe.
I dati della Banca d’Italia relativi al primo trimestre 2026 evidenziano una lieve flessione complessiva dei flussi di erogazione, pari al -2,1% su base annua. Tuttavia, i mutui destinati all’acquisto casa crescono del +6,6%, mentre quelli di surroga registrano un calo molto marcato del -63,4%. Questo conferma come la domanda si stia spostando con decisione verso l’acquisto di immobili.
Prezzi immobiliari e tassi di riferimento
Il mercato immobiliare mostra segnali di vivacità. Nel secondo trimestre 2026, il prezzo al metro quadro degli immobili posti a garanzia dei mutui ipotecari è aumentato del +5,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli incrementi più significativi riguardano gli immobili nuovi (+11,1%) e quelli ristrutturati (+11,2%).
Alla rilevazione del 13 luglio 2026, l’Euribor a 3 mesi si colloca al 2,43%, in aumento rispetto ai livelli di inizio anno. Le previsioni indicano una sua ulteriore crescita fino alla metà del 2027, seguita da una lieve flessione fino al 2028 e da una successiva risalita graduale. L’IRS a 20 anni, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, si attesta al 3,34%, mentre il tasso BCE raggiunge il 2,40% dopo l’ultimo rialzo di giugno.
In questo contesto, la preferenza degli italiani per il tasso fisso torna a rafforzarsi. Nel secondo trimestre 2026, l’88% delle richieste online si orienta verso questa soluzione, contro l’86% del trimestre precedente. La scelta è favorita da spread più contenuti applicati dalle banche sui mutui a tasso fisso e dal desiderio di maggiore stabilità della rata.
Simulazione mutuo e distribuzione territoriale
La Bussola Mutui propone una simulazione per un mutuo di 140.000 euro, relativo a un immobile del valore di 220.000 euro e con durata 25 anni, richiesto da un trentacinquenne. Il miglior tasso fisso disponibile è pari al 2,85%, con una rata mensile di 653 euro. Per la stessa operazione, il miglior tasso variabile è del 2,23%, con una rata di 609 euro.
Secondo i dati EURISC di CRIF, nel primo trimestre 2026 l’importo medio erogato si attesta a 136.812 euro, leggermente inferiore ai 139.068 euro del trimestre precedente. Le durate oltre i 20 anni rappresentano il 67% delle erogazioni, mentre la fascia di importo tra 50.000 e 99.999 euro rimane la più diffusa, con circa il 32% del totale. Le aree del Nord Ovest e Nord Est raccolgono complessivamente il 55% delle nuove erogazioni, in calo rispetto al 58% del trimestre precedente.
La rischiosità del credito rimane contenuta: il tasso di default dei mutui si conferma stabile allo 0,4%. Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2026 il numero delle compravendite residenziali cresce del +4,4% su base annua. Parallelamente aumenta il ricorso al credito bancario: la quota di compravendite assistite da mutuo sale al 47,8%, rispetto al 45,8% dello stesso periodo del 2026.
I dati CRIF Real Estate Services confermano l’accelerazione dei prezzi nel secondo trimestre 2026. Gli immobili nuovi crescono dell’11,1%, quelli usati del 5,4% e quelli ristrutturati dell’11,2%. A livello territoriale, gli aumenti più significativi si registrano nel Sud e Isole (+8,1%), seguiti dal Centro (+7,5%), dal Nord Ovest (+5,3%) e dal Nord Est (+3,7%). Il valore medio dell’immobile posto a garanzia si colloca attorno ai 180.000 euro, mentre la superficie commerciale media rimane stabile a circa 110 metri quadrati.
