La combinazione di conflitti internazionali, crisi energetica e inflazione globale ha provocato un rialzo persistente dei tassi di interesse. Per chi desidera comprare casa, questo contesto rende più difficile ottenere un mutuo e aumenta il rischio di scegliere condizioni svantaggiose. In questo articolo trovi una panoramica completa dei fattori che influenzano il costo del credito, delle differenze tra tasso fisso e tasso variabile nonché delle distinzioni tra cointestatario e garante. Inoltre, scoprirai come le banche stabiliscono l’importo massimo erogabile.
Leggere attentamente questi elementi è fondamentale per non incorrere in sorprese future, soprattutto quando il mercato immobiliare è già sotto pressione per via dei prezzi delle case e degli affitti in costante aumento.
Perché i tassi dei mutui sono in rialzo
Il costo della vita è aumentato a livello globale a seguito della guerra in Medio Oriente, che ha spinto su tutti i prezzi energetici. La Banca Centrale Europea, per contenere l’inflazione ha incrementato due volte i tassi di riferimento dalla metà del 2023. Questo intervento tradizionale si riflette direttamente sui mutui: le nuove richieste vedono un tasso d’interesse superiore rispetto a due anni fa, rendendo più costosa la rata mensile e obbligando le banche a richiedere redditi più elevati per mantenere il rapporto rata-reddito sotto il 33 %.
Tasso fisso o tasso variabile: quale conviene?
Un mutuo a tasso fisso garantisce la stessa percentuale per l’intera durata del finanziamento; l’unico vantaggio è la stabilità della rata, ma il prezzo iniziale è più alto. Al contrario, il tasso variabile parte da un valore più basso, ma segue le oscillazioni del mercato, esponendo il cliente al rischio di aumenti futuri. Se si confrontano due soluzioni per un mutuo di 200 000 € a 30 anni, la differenza è evidente: la rata variabile è attualmente più conveniente, ma entro un anno potrebbe superare quella fissa di circa 100 € al mese, e in cinque anni il risparmio totale si trasforma in un costo aggiuntivo di quasi 2 800 €.
Analisi dei costi a 30 anni
Supponendo un tasso fisso del 6,2 % e un variabile dell’4,8 % al momento della stipula, la rata mensile iniziale sarebbe rispettivamente 1 210 € e 950 € per la stessa importo. Con il previsto rialzo dei tassi della BCE, la componente variabile potrebbe aggiungere 0,25 % al trimestre, facendo salire la rata varia di circa 30-40 € ogni sei mesi. Per chi ha margini di reddito ristetti, la scelta del tasso richiede una simulazione che tenga conto di scenari di inflazione e di eventuali aumenti salariali.
Cointestatario versus garante: differenze sostanziali
Il cointestatario (o co-mutuatario) entra nel contratto come debitore principale: firma il mutuo, riceve la somma e diventa comproprietario dell’immobile. La responsabilità è solidale cioè la banca può escutere l’intero debito presso chiunque dei co-debitori, senza dover dividere la quota. Se uno dei due non paga, l’altro è tenuto a coprire l’intera rata e, successivamente, può esercitare il diritto di regresso per recuperare la sua quota.
Responsabilità solidale del co-mutuatario
Questa configurazione comporta un rischio elevato per chi condivide il mutuo, ma anche un diritto di escusione: chi ha pagato l’intero debito può rivalersi sull’altro per la quota spettante, salvo accordi differenti. Il garante invece, non è beneficiario del credito; il suo impegno è accessorio alla solidità del debitore principale e si attiva solo se quest’ultimo non è più in grado di pagare. La tutela legale prevede che la banca debba tentare prima la riscossione sul debitore principale (beneficio della preventiva escussione) e solo successivamente rivalersi sul garante.
Quanto è possibile richiedere: il LTV e il reddito necessario
Le banche calcolano il plafond massimo tramite il cosiddetto Loan to Value (LTV) che indica la percentuale del valore dell’immobile che può essere finanziata. In Italia la soglia tipica è l’80 %: per un appartamento valutato 250 000 €, il mutuo massimo ammissibile sarà di 200 000 €. Tuttavia, l’importo effettivamente erogabile dipende anche dal rapporto rata-reddito. Con un tasso del 6 % la rata di un mutuo da 200 000 € a 30 anni è circa 1 200 €, perciò il richiedente deve dimostrare un reddito netto mensile di almeno 3 600 € per non superare il 33 %.
Suggerimenti per ottenere condizioni più favorevoli
Per navigare questo mercato complesso, è consigliabile: 1) confrontare più offerte tramite comparatori online; 2) valutare la possibilità di aumentare l’anticipo con risparmi personali per ridurre l’importo finanziato e quindi la rata; 3) considerare una garanzia aggiuntiva (es. fideiussione di un familiare) solo se si è certi di poter gestire eventuali regredi; 4) monitorare le comunicazioni della BCE per anticipare nuovi rialzi e bloccare un tasso fisso prima che salti ulteriormente.
