Nel scegliere un mutuo, il solo TAN non basta. Conta il TAEG che misura il costo totale del finanziamento considerando interessi, spese accessorie polizze e oneri ricorrenti. Un TAEG ben calcolato permette di confrontare con rigore offerte apparentemente simili, evitando sorprese su costi che si manifestano solo nel tempo.
Questa guida mostra come impostare un foglio di calcolo per includere ogni voce rilevante e ottenere il TAEG tramite IRR/XIRR. Segue un esempio numerico per confrontare due banche a parità di durata e LTV così da rendere immediato quale proposta sia davvero più conveniente.
Che cos’è il TAEG e cosa include davvero
Il TAEG è il tasso annuo effettivo globale: esprime in percentuale il costo complessivo del mutuo su base annua. Oltre agli interessi del TAN considera spese una tantum (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva), costi ricorrenti (incasso rata, canone conto obbligatorio), polizze se vincolate alla concessione del credito e ogni altro onere obbligatorio per ottenere e mantenere il mutuo. Restano fuori i costi facoltativi non richiesti dalla banca o liberamente sostituibili dal cliente senza impatto sull’erogazione.
In pratica, il TAEG trasforma flussi di cassa eterogenei in un unico tasso comparabile tra banche e offerte. Per essere affidabile, va calcolato sullo stesso importo con identica durata e medesima LTV (rapporto tra mutuo e valore dell’immobile), includendo sistematicamente ogni voce di spesa.
I dati da raccogliere prima del calcolo
Per non dimenticare nulla, conviene predisporre un elenco standard. Servono: importo richiestodurata e tipologia di tasso (fisso/variabile), piano di ammortamento (di norma alla francese), spese di istruttoriaperiziaimposta sostitutiva costi di incasso rata eventuale conto corrente obbligatorio con relativo canone, polizze obbligatorie (incendio/scoppio) e polizze abbinate richieste per l’erogazione. Vanno annotate anche eventuali spese periodiche per comunicazioni, gestione pratica o servizi accessori non rinunciabili.
Raccogliere questi dati da Fogli Informativi e Prospetti ESIS permette di impostare un confronto omogeneo. Ogni costo va classificato tra una tantum (iniziale o finale) e ricorrente (mensile/annuale), così da inserirlo correttamente nei flussi del foglio di calcolo.
Il foglio di calcolo: struttura essenziale
Un buon foglio di calcolo riproduce i flussi di cassa reali del cliente. La logica è: flusso positivo alla erogazione (netto incassato) e flussi negativi per rate e costi nel tempo. Di seguito una traccia minima per il modello:
| Data | Descrizione | Importo |
|---|---|---|
| T0 | Erogazione netta (mutuo meno costi iniziali trattenuti) | + … |
| T0 | Spese iniziali pagate a parte (perizia, istruttoria, imposta) | – … |
| Ogni mese | Rata capitale+interessi | – … |
| Ogni mese | Incasso rata / canone conto obbligatorio | – … |
| Annuale | Premio polizza obbligatoria (se ricorrente) | – … |
| Facoltativo | Altri costi obbligatori nel tempo | – … |
Con questi flussi si usa la funzione IRR (o XIRR per date reali) per ottenere il tasso periodale e convertirlo in TAEG annuo. Chi preferisce può sommare i costi ricorrenti alla rata “equivalente”, ma l’approccio a flussi di cassa evita distorsioni e gestisce scadenze non uniformi.
Calcolo passo-passo del TAEG con IRR/XIRR
-
Imposta i parametri importo mutuo, durata in mesi, TAN, piano di ammortamento. Calcola il piano rate (quota capitale + interessi) con formula di rendita o funzione PMT.
-
Inserisci i costi iniziali istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, eventuale perizia assicurativa. Se la banca trattiene costi dall’erogazione, sottrai dal flusso positivo T0; se li paghi a parte, aggiungi un flusso negativo in T0.
-
Aggiungi i costi ricorrenti incasso rata, canone di conto obbligatorio, polizze obbligatorie. Distribuiscili nel tempo con la giusta frequenza (mensile/annuale) e data.
-
Costruisci i flussi T0 positivo per l’erogazione netta al cliente; quindi una riga per ogni rata (importo negativo) e per ogni costo ricorrente (negativo). Se usi XIRR indica le date esatte.
-
Calcola l’IRR applica IRR/XIRR all’array dei flussi. Se ottieni un tasso mensile, annualizzalo come TAEG con la formula (1 + irr_mensile)^12 – 1. Con XIRR hai già un tasso annuo.
-
Verifica e confronta ripeti la procedura per ogni banca con stesso importo, durata e LTV. Confronta i TAEG risultanti e, in caso di scostamenti minimi, guarda il costo totale in euro.
Esempio numerico: due banche a pari durata e LTV
Ipotesi: mutuo di 200.000 euro LTV 80%, durata 25 anni (300 rate mensili), ammortamento alla francese.
-
Banca A TAN fisso 3,20%; istruttoria 900€; perizia 320€; imposta sostitutiva 0,25% (=500€); incasso rata 2€/mese; polizza incendio obbligatoria 120€/anno; nessun canone conto obbligatorio.
-
Banca B TAN fisso 3,05%; istruttoria 1.600€; perizia 350€; imposta sostitutiva 0,25% (=500€); incasso rata 3€/mese; polizza incendio 90€/anno; conto obbligatorio con canone 6€/mese.
Con un foglio impostato a flussi e XIRR (date reali), si ottengono risultati tipici come: TAEG Banca A ≈ 3,45% e TAEG Banca B ≈ 3,52%. Nonostante il TAN più basso, le maggiori spese accessorie e il canone del conto spostano l’equilibrio a favore di A. Sul costo totale, la differenza può valere diverse centinaia di euro sull’intera durata, specialmente se i costi ricorrenti sono elevati.
Per trasparenza, si consiglia di riportare nel foglio anche il costo totale in euro (somma di tutte le uscite al netto dell’erogazione), oltre al TAEG. Se le banche impongono il pagamento di alcune spese all’inizio o in un’unica soluzione annuale, l’uso di XIRR con date puntuali riflette correttamente l’impatto temporale.
Errori frequenti da evitare
Tre sviste incidono spesso sul TAEG escludere polizze obbligatorie dall’analisi, ignorare costi ricorrenti piccoli ma costanti (incasso rata, canone conto) e non considerare la tempistica dei flussi (pagamenti iniziali vs diluiti). Altro errore comune è confrontare offerte con durate diverse o LTV non allineato: il TAEG resta confrontabile, ma le condizioni cambiano e il giudizio si distorce.
Infine, attenzione a opzioni facoltative presentate come necessarie: se non sono vincolanti per l’erogazione, non vanno nel TAEG. Mantenerne però traccia a parte aiuta a valutare l’esperienza complessiva e il costo reale del rapporto con la banca nel tempo.
