Il primo semestre del 2026 conferma un trend di recupero per il mercato residenziale italiano: compravendite in aumento, erogazioni di nuovi mutui in ripresa e prezzi medi in crescita, soprattutto nelle principali città. La domanda è trainata dalla necessità di prima casa e da investimenti immobiliari che hanno raggiunto livelli rilevanti nei primi mesi dell’anno.
Questo quadro si sviluppa in un contesto macroeconomico complesso, caratterizzato da tensioni geopolitiche e pressioni sui costi energetici, che però non hanno frenato la domanda abitativa nelle sue componenti fondamentali.
Compravendite, volumi e ripartizione territoriale nel 2026
Nel primo trimestre del 2026 le transazioni residenziali hanno mostrato un incremento tendenziale, con circa 179.654 compravendite registrate nei primi tre mesi e un aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I volumi trimestrali hanno generato flussi di investimento che, dopo 2,6 miliardi nei primi tre mesi, sono cresciuti ulteriormente nel trimestre successivo fino a raggiungere livelli significativi attorno a 4,3 miliardi.
Distribuzione geografica e dinamiche locali
La crescita non è omogenea: il Nord Ovest e il Sud hanno entrambi mostrato dinamiche più robuste (+5,1%), mentre il Nord Est ha registrato una crescita più contenuta (+2,2%). Tra i capoluoghi, Roma mantiene il primato in termini di volumi con 8.961 compravendite nel trimestre e una domanda fortemente orientata alla prima casa (85,7% degli acquisti). Milano pur avendo livelli di prezzo tra i più alti, ha segnato comunque una crescita delle transazioni, ma con segnali di rallentamento nel sentiment degli operatori.
Mutui, credito e qualità finanziaria
Un elemento centrale della ripresa è il ritorno del credito: gli acquisti assistiti da mutuo rappresentano ormai circa il 47,8% delle compravendite da parte delle persone fisiche, confermando come il finanziamento bancario sia un fattore decisivo per la domanda. Le erogazioni per i nuovi mutui sono aumentate, mentre le operazioni di surroga e sostituzione sono diminuite sensibilmente, contribuendo a una dinamica complessiva del credito caratterizzata da una maggiore focalizzazione sui prestiti freschi.
Indicatori di rischio e qualità del credito
Dal punto di vista della qualità del portafoglio mutui, gli indicatori di rischiosità sono migliorati: il tasso di default e le sofferenze legate ai mutui residenziali sono in calo, a testimonianza di una situazione finanziaria delle famiglie relativamente stabile nel comparto abitativo. Questa riduzione del rischio contribuisce a sostenere le erogazioni e la fiducia degli istituti di credito.
Prezzi, offerta e mercato delle locazioni
I valori immobiliari proseguono la loro tendenza rialzista: l’incremento medio annuo dei prezzi residenziali si attesta attorno al 4,1%, con una netta scarsità di offerta nelle principali aree urbane. Milano risulta la città più cara fra quelle analizzate, seguita da FirenzeBolognaRoma e Napoli mentre mercati come Torino e Genova offrono valori più accessibili.
Il mercato degli affitti mostra una domanda sostenuta ma contraddistinta da un rallentamento nelle nuove stipule contrattuali; i canoni però continuano a salire a causa dello squilibrio tra domanda e offerta. In molte città i canoni medi raggiungono livelli elevati, contribuendo a una forte pressione sul mercato delle locazioni.
Qualità energetica e nuovi immobili
La componente della qualità degli immobili assume un ruolo crescente nelle scelte d’acquisto: la quota di abitazioni vendute con classi energetiche elevate (A4-B) è salita negli ultimi anni e i nuovi edifici mostrano prestazioni migliori, con una percentuale molto alta di immobili moderni che rientrano nelle classi medio-alte. La variabile energetica è ormai un elemento distintivo per acquirenti e investitori.
Le prospettive per l’intero 2026 indicano un volume di compravendite atteso tra 780 e 800 mila operazioni annuali. Le possibilità di crescita appaiono concentrate nei contesti urbani dove esiste un equilibrio sostenibile tra prezzo, accessibilità finanziaria e qualità dell’offerta, mentre i mercati caratterizzati da valori elevati potrebbero diventare sempre più selettivi nella capacità di assorbimento.
