Negli ultimi anni la domanda di affitti brevi a Roma ha subito una radicale ridistribuzione geografica. I viaggiatori, una volta concentrati nei quartieri più famosi del centro storico, ora si dirigono verso zone più lontane, generando una crescita vertiginosa delle prenotazioni fuori dal cuore della città.
Secondo un’analisi recente, le notti prenotate in aree extra-centrali sono aumentate del 193,3 % ritmo otto volte superiore a quello registrato nei rioni più turistici. Parallelamente, il numero di annunci di affitti brevi nella cintura metropolitana è salito del 50,4 % alimentando una pressione sui prezzi delle locazioni tradizionali.
L’offerta turistica supera la domanda nel centro storico
Il centro di Roma ora dispone di 122.168 posti letto superando di 5,5 % la popolazione residente, pari a 115.821 abitanti. Tale sovrabbondanza non si traduce in guadagni proporzionali per tutti gli operatori: nell’estate 2026 circa 6.000 strutture sono rimaste senza prenotazioni, con tariffe ridotte fino a 60 euro a notte, soprattutto a luglio. Il fenomeno è definito da esperti come una bolla di invenduto dove l’offerta supera la domanda, penalizzando i proprietari meno strutturati.
Chi guadagna davvero?
I gestori più professionali, che amministrano più di dieci annunci, riescono a realizzare rendimenti annui di circa 33.600 euro. Al contrario, gli operatori occasionali incontrano difficoltà a mantenere margini simili a causa della concorrenza crescente e della stagionalità più marcata.
La periferia beneficia di una crescita esponenziale
Le zone extra-centrali – ad esempio Centocelle, Pigneto, Ostiense, Casal Bertone, Montesacro-Talenti e il Tecnopolo Tiburtino – hanno visto un incremento dei canoni di locazione tra il 15 % e il 29 %. La durata media di un soggiorno in una casa destinata all’affitto breve è di 4,7 giorni quasi il doppio rispetto ai 2,4 giorni medi degli hotel, rendendo l’offerta più appetibile per chi cerca un’esperienza più “domestica”.
Impatto sui prezzi delle nuove costruzioni
Il mercato delle abitazioni di nuova costruzione nelle aree di espansione ha registrato un aumento del 20,9 % in un periodo di cinque anni. Questo rialzo è strettamente collegato all’aumento dell’offerta turistica, che riduce la disponibilità di unità abitative per i residenti e spinge verso il rialzo dei canoni.
Conseguenze per i residenti e per gli investitori
Il canone medio residenziale a Roma ha toccato i 19,8 euro al metro quadrato ad aprile 2026, il livello più alto registrato dalla stessa fonte, con una crescita del 5,8 % rispetto all’anno precedente e oltre il 50 % rispetto al 2015. Il numero di contratti registrati è aumentato del 7,4 % nel primo trimestre 2026, portando il monte canoni a 164 milioni di euro+10,3 % rispetto all’anno precedente.
Questi dati rendono la periferia romana un territorio di opportunità per gli investitori immobiliari, ma allo stesso tempo accentuano le difficoltà dei residenti a reperire alloggi a prezzi sostenibili. La tensione tra turismo e abitabilità è destinata a persistere finché non saranno introdotte regole più incisive per gestire l’overtourism e bilanciare gli interessi economici con la qualità della vita urbana.
