Nel corso dei primi nove mesi del 2026 il mercato dei mutui per le famiglie italiane ha mostrato una contrazione significativa: le richieste sono scese del 5,9% rispetto allo stesso periodo del 2025, quando la crescita era stata particolarmente dinamica. Il calo più marcato è stato registrato nelle surroghe che hanno perso 42,4% tra gennaio e giugno, a seguito dell’inasprimento dei tassi di interesse della BCE.
Andamento annuale e mensile della domanda di mutui
Secondo i dati forniti da Crif, il mese di settembre ha confermato la tendenza ribassista con un decremento dell’1,3% rispetto al mese precedente. Il primo trimestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo medio del 12,1% a marzo, mentre ad agosto si è registrata una temporanea ripresa (+7,1%). Tuttavia, la flessione di settembre ha riportato il valore complessivo verso il negativo. Nonostante la diminuzione delle richieste, l’importo medio richiesto è rimasto stabile intorno a 153.711 euro con una variazione di appena -0,6% rispetto al 2025.
Preferenze di tasso: fisso dominante, variabile marginale
Le famiglie continuano a prediligere il tasso fisso che rappresenta la scelta più diffusa sul mercato. Il tasso variabile ha mostrato solo una crescita marginale, confermando la propensione alla prudenza in un contesto di inflazione in rialzo e aspettative di ulteriori aumenti dei tassi di riferimento da parte della BCE.
Il caso della Toscana: tassi fissi al 3,53% e surroghe in calo
In Toscana, dove il mercato immobiliare è particolarmente dinamico, il Tan medio dei mutui a tasso fisso per durate di 20-30 anni ha raggiunto il 3,53% a settembre 2026, mentre quello dei mutui a tasso variabile si è attestato al 2,84%. Il rialzo rispetto all’inizio dell’anno è stato di 11 punti base per il fisso e 17 per il variabile, riducendo il divario a 69 punti base (da 77 a gennaio).
Il valore medio dei mutui richiesti in Toscana è stato di 145.896 euro**, appena sopra la media nazionale (145.879 euro). Il prezzo medio delle abitazioni nella regione è più alto, pari a 232.023 euro**, contro i 225.862 euro a livello nazionale. Firenze guida la classifica per importo medio richiesto (160.395 euro) e per valore medio degli immobili (265.262 euro).
Impatto sui pagamenti mensili
Per un mutuo ipotetico di 180.000 euro in 20 anni, la rata media a gennaio era di 969 euro per il variabile e di 1.038 euro per il fisso. A settembre le rispettive rate sono salite a 984 euro e 1.047 euro. Il risparmio mensile offerto dal tasso variabile è diminuito da 70 a 63 euro, riducendo il vantaggio totale sul ciclo di vita del credito da circa 16.700 a poco più di 15.000 euro.
Indicazioni dell’ABI: tasso medio al 3,61% e rialzo dei benchmark
Il rapporto mensile dell’ABI segnala che, a settembre 2026, il tasso medio sui nuovi mutui per acquisto abitazione è stato del 3,61% in lieve crescita rispetto al 3,55% di agosto e al 3,25% di settembre 2025. L’Euribor a 3 mesi, indice di riferimento per i mutui variabili, è passato dal 2,03% dell’anno precedente a 2,64% mentre l’IRS a 10 anni, base per i mutui fissi, ha segnato 3,53%+0,30 punti rispetto al mese precedente.
Questi dati mostrano che, nonostante il leggero rialzo, i tassi attuali rimangono ben al di sotto del picco storico del 4,42% registrato a dicembre 2023. Tuttavia, l’aumento simultaneo dei due indici principali indica che ottenere un finanziamento è diventato più costoso: le banche tendono a concedere importi inferiori e richiedono una quota di risparmio personale più alta.
Scelta tra fisso e variabile: cosa valutare
Il tasso fisso garantisce stabilità per tutta la durata del mutuo, bloccando un indice di riferimento più elevato (3,53%). Il tasso variabile, con un Euribor più basso (2,64%), offre un costo iniziale inferiore ma espone il mutuatario alle oscillazioni future legate alla politica monetaria della BCE e ai rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a 30 anni.
