Argomenti trattati
Il dibattito tra comprare e affittare resta centrale per molte famiglie italiane. Il 10 lo scenario finanziario mostra tassi relativamente stabili e un mercato degli affitti in crescita: sono elementi che impongono una valutazione attenta dei costi mensili e del valore nel tempo. Questo testo propone una lettura pratica: come confrontare la rata del mutuo con il canone e quali strumenti permettono anche a chi non ha risparmi di accedere alla proprietà.
Per decidere serve distinguere il flusso finanziario dell’affitto dalla struttura del mutuo. Non si tratta solo di importi mensili, ma di ciò che rimane nel patrimonio: capire questa differenza fa emergere la vera natura della scelta.
Perché la rata non è soltanto una spesa
Molti paragonano immediatamente la rata del mutuo al canone di affitto, ma la differenza fondamentale è nella composizione del pagamento. Con il modello di ammortamento alla francese la rata resta costante, mentre la sua divisione tra interessi e capitale varia nel tempo. La quota interessi rappresenta il costo del servizio bancario, prevalente all’inizio del piano; la quota capitale è invece la parte che riduce il debito e aumenta la tua quota di proprietà.
In termini pratici, l’affitto è un costo a fondo perduto, mentre ogni rata che include capitale è un trasferimento di valore verso il tuo patrimonio immobiliare. Questa dinamica è spesso definita come risparmio forzato: soldi pagati che non spariscono, ma si trasformano in equity sulla casa.
Un confronto concreto nelle grandi città
Nelle metropoli italiane il divario tra rata e canone si è ridotto: non è raro trovare finanziamenti la cui rata mensile è uguale o inferiore al canone per lo stesso immobile. Prendendo come riferimento Milano, per un bilocale di circa 50 mq situato in zona semicentrale il valore di mercato è indicativamente 250.000 €.
Scenario A: se hai un anticipo (LTV 80%)
Se si dispone del 20% come anticipo (50.000 €) e si richiede un mutuo di 200.000 € su 30 anni, le offerte attuali mostrano che per un immobile ordinario la rata può collocarsi tra circa 870 € e poco più di 900 € mensili. Per un immobile green, grazie ai tassi agevolati, la rata può scendere attorno agli 830 €–840 €,
Considerando che il canone medio per lo stesso bilocale a Milano è oggi intorno a 1.100 €–1.200 €, l’acquisto può generare un risparmio immediato e, contemporaneamente, la costruzione di patrimonio personale.
Le differenze di tasso per classe energetica
Gli istituti tendono a offrire condizioni migliori per immobili con alta efficienza: questo si traduce in TAN e TAEG più bassi e quindi in rate significativamente minori per case in classe energetica elevata. Per chi può scegliere, puntare su un immobile efficiente conviene sia per bollette più basse sia per un costo del mutuo ridotto.
Se non hai l’anticipo: il ruolo del Fondo Consap
L’obiezione più frequente, soprattutto tra i giovani, è la mancanza di risparmi per il 20% di anticipo. Qui entra in gioco il Fondo di Garanzia Consap, pensato per coprire fino al 100% del valore dell’immobile a favore di chi dimostra un reddito stabile. Per un immobile da 250.000 € (che rappresenta il tetto massimo finanziabile con il Fondo) e una durata di 30 anni, la rata stimata si situa tra 1.080 € e 1.120 € al mese.
Sebbene questa cifra sia simile a un canone d’affitto medio, la differenza sostanziale è che pagando il mutuo si costruisce capitale proprio anziché corrispondere un reddito al proprietario.
Condizioni pratiche e migliori offerte
Le banche propongono condizioni variabili in funzione del profilo del richiedente e dell’efficienza energetica dell’immobile. In generale, le offerte riservate a immobili green risultano più vantaggiose anche nel contesto dei mutui al 100% garantiti. È quindi utile confrontare le proposte per TAN e TAEG prima di impegnarsi.
Mutuo e mobilità: idee per i giovani
Un timore comune è che il mutuo limiti la libertà di spostamento. In realtà la proprietà si presta a diverse strategie: si può affittare l’immobile se si trasferisce la sede lavorativa, generando un reddito che copre la rata; oppure si può vendere l’appartamento, approfittando della liquidità del mercato nelle grandi città per ricomprare altrove. Il Fondo Consap funge da leva che permette ai giovani di iniziare questo percorso anche senza risparmi iniziali significativi.
Con la Banca centrale europea che mantiene i tassi stabili e un’inflazione che tende a stabilizzarsi, il 2026 offre una finestra favorevole per pianificare. Restare in affitto mantiene il vantaggio della flessibilità immediata, ma trasformare la spesa mensile in un investimento attraverso il mutuo resta la strada più efficace per costruire patrimonio personale a medio-lungo termine.