Negli ultimi mesi due filoni distinti hanno segnato il mondo dei finanziamenti per l’abitazione: da un lato una novità normativa che amplia la platea dei beneficiari del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap; dall’altro, l’andamento dei mercati finanziari e immobiliari che influenza domanda, tassi e preferenze dei mutuatari.
La modifica normativa introduce una novità rilevante per le famiglie con componenti con disabilità permanente mentre le dinamiche di mercato confermano un ruolo centrale del credito per l’accesso alla casa, con tendenze nette su durata, LTV e preferenza per il tasso fisso.
Estensione del Fondo Consap alle famiglie con disabilità permanente
La recente integrazione normativa inserisce fra i soggetti prioritari del Fondo di garanzia prima casa le persone con disabilità permanente e i nuclei familiari nei quali conviva da almeno due anni un familiare con disabilità permanente, come figli o fratelli del richiedente. Per questi beneficiari la copertura pubblica può arrivare fino all’80% della quota capitale del mutuo, una soglia pensata per ridurre il rischio percepito dagli istituti di credito e facilitare l’erogazione dei finanziamenti.
Parallelamente al cambio di perimetro, il Fondo ha ricevuto un incremento delle risorse: +6 milioni di euro per il 2026 e +8 milioni per il 2027, misure che puntano a sostenere concretamente l’aumento potenziale delle richieste riconducibili alla nuova platea. L’obiettivo dichiarato dall’istituzione che gestisce il Fondo è rafforzare la funzione sociale dello strumento e rendere più accessibile l’acquisto della prima abitazione per fasce vulnerabili.
Impatto pratico sulle famiglie e sulle banche
La possibilità di avere una garanzia fino all’80% dell’importo finanziato riduce il capitale esposto per la banca e può tradursi in condizioni economiche più favorevoli per il mutuatario, oltre a un più facile accesso al credito per chi dispone di risparmi limitati. In termini concreti, si prevede un incremento delle domande da parte di nuclei fragili e una maggiore propensione da parte degli istituti a concedere mutui con LTV elevati a queste famiglie.
Volumi erogati, preferenze dei mutuatari e tassi: lo stato del mercato
Il comparto dei mutui per la prima casa ha mostrato segnali di vivacità: nel 2026 le erogazioni sono aumentate sensibilmente, con un balzo delle pratiche garantite dallo Stato e una crescita complessiva delle compravendite. La spinta dei giovani è emersa con chiarezza: la fascia under 36 ha inciso in misura importante sulle nuove concessioni, spesso appoggiandosi in misura consistente al credito per accedere alla proprietà.
Nonostante questa dinamica positiva, il contesto è caratterizzato da tassi in aumento. L’IRS a 20 anni si è assestato su valori più alti rispetto al passato e l’Euribor a 3 mesi mostra segnali di ulteriore rialzo atteso nei trimestri successivi.
Durata, LTV e segmento under 36
Tra le tendenze emergenti c’è l’allungamento delle durate: i piani di rimborso oltre i 25 anni rappresentano una quota rilevante delle nuove operazioni, soprattutto tra gli under 36 dove percentuali elevate di richieste superano la soglia dei 25 anni per contenere la rata mensile. Parallelamente si osserva un aumento delle richieste con LTV superiore all’80% segnale di una forte dipendenza dal credito nella fase di acquisto per i più giovani.
Le proposte di mutuo considerate più competitive sul mercato mostrano inoltre una differenziazione netta per l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica: i mutui definibili come green presentano condizioni più vantaggiose, con sconti sul tasso che possono variare in funzione degli operatori e della classe energetica dell’immobile.
