Il mercato dei mutui in Italia ha vissuto una rinascita nel 2026, con un aumento significativo delle erogazioni grazie al calo dei tassi di interesse. Questo fenomeno ha coinvolto sia le famiglie che le aziende, con un impatto particolare su alcune città come Roma e Milano.
Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2026 sono stati erogati quasi 139 miliardi di euro in mutui, con un aumento del 27,4% rispetto all’anno precedente. Questo incremento è stato trainato principalmente dal settore non residenziale, che ha assorbito il 47,1% dell’intero capitale di debito.
Le due anime del mercato dei mutui
Il mercato dei mutui si divide in due macro-mercati distinti: il mercato A che riguarda i mutui per l’acquisto di immobili, e il mercato C che utilizza l’immobile come garanzia per ottenere liquidità.
Il mercato A, che rappresenta circa il 33,2% del totale, è in forte crescita con un aumento del 25%. L’82% di questi fondi serve per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie. Il mercato C, invece, è esploso con un balzo del 35%, raggiungendo oltre 73 miliardi di euro. Questi fondi non servono per comprare immobili, ma per finanziare attività delle imprese, ristrutturare aziende o fare altri investimenti.
La mappa delle metropoli: Roma e Milano a confronto
Le otto maggiori città italiane per popolazione hanno accentrato oltre 25 miliardi di euro di capitali, pari al 18,3% di tutti i mutui erogati in Italia. Tuttavia, il 2026 ha restituito una fotografia spaccata a metà: mentre il numero di immobili ipotecati cresce ovunque, il capitale totale subisce un forte calo del 26,2%.
Roma si è consolidata come capofila nazionale per volumi, con oltre 42.000 unità ipotecate e un capitale erogato di 9,1 miliardi di euro, in crescita del 48,1%. Milano, invece, ha registrato un calo del 55,8% nel capitale erogato, nonostante un aumento del 9,7% nel numero di immobili ipotecati.
Le altre città in fermento
Al netto del caso milanese, il resto d’Italia è in pieno fermento. L’abbassamento dei tassi ha risvegliato piazze storiche che hanno registrato incrementi a doppia cifra. Firenze, ad esempio, ha registrato una crescita del 68,5%, con una forte spinta propulsiva sui capitali erogati.
Tassi di interesse: fisso o variabile?
Il mercato dei finanziamenti immobiliari in Italia sta vivendo una fase di riorganizzazione, con una progressiva stabilizzazione dei tassi di interesse. Questo scenario offre nuove opportunità sia a chi si appresta ad acquistare la prima casa, sia a chi intende valutare operazioni di surroga per abbattere la rata mensile.
Le ultime rilevazioni analitiche evidenziano che i tassi fissi continuano a garantire sicurezza e stabilità a lungo termine, con TAN che si attestano mediamente attorno al 3% – 3,2%. I tassi variabili, invece, presentano condizioni d’attacco particolarmente interessanti, con TAN di partenza che si posizionano attorno al 2,3% – 2,7%.
Per orientarsi tra le offerte dei diversi istituti bancari, è fondamentale analizzare accuratamente l’indice TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale), che sintetizza il costo reale e totale del finanziamento. Questo include spese di istruttoria e perizia, costi accessori e polizze, e l’imposta sostitutiva.
In una fase economica in cui le condizioni bancarie variano rapidamente, la pianificazione finanziaria e il confronto preventivo rimangono le uniche leve a disposizione del consumatore per sottoscrivere un finanziamento sostenibile e su misura per il proprio futuro.
