Nel panorama immobiliare italiano, l’acquisto della prima casa continua a guidare la domanda di credito, nonostante la recente impennata dei tassi di riferimento. Ottobre 2026 segna un periodo di transizione: le banche offrono tassi fissi intorno al 3 % e tassi variabili appena sotto il 3 % ma la scelta migliore dipende da molti fattori, tra cui la stabilità della rata, i costi accessori e le condizioni legate all’efficienza energetica dell’immobile.
Il mercato dei mutui prima casa a ottobre 2026
L’Osservatorio Mutui di indica che più dell’80 % delle richieste di finanziamento riguarda la prima abitazione. Il dato è confermato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che segnala che il 46,6 % delle compravendite effettuate da privati è stato supportato da un mutuo. Il profilo dell’acquirente sta invecchiando poco: l’età media dei richiedenti è scesa a 39 anni, e per i soli mutui prima casa è sotto i 37 anni. L’importo medio richiesto è di 139 599 euro, pari al 74 % del valore dell’immobile.
Il contesto dei tassi è cambiato drasticamente dopo le due operazioni di rialzo della BCE (+25 bps a giugno e a settembre). Il IRS a 10 anni indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, si è attestato al 3,23 % a fine agosto, mentre il tasso medio su nuove operazioni è salito al 3,56 %. Nonostante l’aumento, le banche hanno contenuto gli spread, mantenendo il tasso fisso la scelta di oltre il 90 % dei richiedenti.
Confronto pratico: tre proposte su un mutuo di 150.000 euro
Per capire meglio le offerte attuali, è stata simulata una pratica di 150 000 euro su 30 anni, destinata a un dipendente a tempo indeterminato che acquista un immobile valutato 200 000 euro. Le tre soluzioni analizzate sono:
Banco Desio – Offerta Flat D-Evolution Green (tasso fisso)
Il TAN è fissato al 3,00 % e il TAEG al 3,13 %. La rata mensile è di 632,41 euro e resta invariata per l’intera durata. Moltiplicando per 360 mesi, il debito totale è di circa 227.668 euro, di cui 77.668 euro di interessi. La differenza tra TAN e TAEG è di soli 0,13 punti percentuali, a indicare costi accessori contenuti.
BPER Banca – Mutuo Promo Casa Green (tasso fisso)
Con un TAN del 3,05 % e un TAEG del 3,25 %, la rata è leggermente più alta: 636,46 euro al mese. L’offerta è valida fino al 17 ottobre e richiede che l’immobile sia classificato energeticamente in classe A o B, quindi è una soluzione green. Il totale rimborsato sale a 229.126 euro, con 79.126 euro di interessi.
Webank – Mutuo Webank Tasso Variabile Green
Questa è l’unica proposta a tasso variabile. Il TAN iniziale è 2,79 % (Euribor a 1 mese + spread 0,40 %). Il TAEG è 2,87 %. La rata di ingresso è di 615,54 euro, ma varia in base all’andamento dell’Euribor, quindi il costo totale non può essere calcolato in anticipo. Lo spread fisso allo 0,40 % è particolarmente competitivo.
Prospettive future e fattori decisivi nella scelta del mutuo
Le previsioni di Mutuionline indicano che il tasso fisso medio potrebbe toccare il 3,65 % entro la fine del 2027, mentre il tasso variabile medio si aggirerebbe intorno al 3,09 %. Questo accorcia la “forbice” tra le due soluzioni: per un finanziamento di 150 000 euro su 20 anni la differenza di rata è scesa a soli 47 euro.
Parallelamente, la pressione sui salari resta critico: l’ISTAT prevede un aumento delle retribuzioni del 2,4 % per il 2026, insufficiente a compensare l’inflazione degli ultimi due anni. Per i giovani under-36 con ISEE ≤ 40 000 euro, il Fondo di garanzia Consap copre l’80 % del capitale, ma la concessione del credito resta legata al merito creditizio. In pratica, l’accesso al mutuo si posticipa, la durata media dei finanziamenti si allunga e il sostegno familiare diventa più determinante.
Alla luce di questi elementi, la scelta tra tasso fisso e tasso variabile deve considerare non solo la rata iniziale, ma anche la capacità di assorbire eventuali aumenti futuri, la volontà di investire in un immobile a elevata efficienza energetica e la presenza di eventuali garanzie pubbliche. Chi punta alla massima stabilità troverà vantaggiosa l’offerta di Banco Desio, mentre chi preferisce contenere il costo iniziale e non ha problemi a gestire una possibile oscillazione potrà orientarsi verso Webank, sempre che l’Euribor rimanga in zone favorevoli.
