Il mercato immobiliare italiano ha vissuto una stagione eccezionale nei primi nove mesi del 2026, totalizzando circa 10,6 miliardi di euro di capitale immesso. Si tratta del risultato più elevato registrato per il periodo gennaio-settembre negli ultimi dieci anni, con un incremento del 30% rispetto allo stesso arco temporale del 2025 e un superamento del 62% rispetto alla media decennale.
Il dinamismo è stato trainato da diverse asset class, ma il contributo più consistente è arrivato dal terzo trimestre, che da solo ha immesso 3,1 miliardi di euro, segnando un aumento del 18% rispetto al Q3-2025. Dopo un picco nel secondo trimestre, la crescita è rimasta costante, dimostrando la tenuta della domanda sia da parte di investitori domestici sia di capitali internazionali.
Retail domina il panorama con quasi un terzo del totale
Il comparto retail si conferma il leader per volume, raccogliendo circa 2,9 miliardi di euro, un +29% rispetto al 2025. Questo rappresenta il 27% dell’intero investimento e costituisce il risultato più robusto dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre. Nel Q3, 610 milioni di euro sono stati destinati al retail, di cui il 70% ha finanziato shopping centre mentre high-street, factory outlet e altri format hanno totalizzato quasi 2,4 miliardi di euro. La cessione di un portafoglio di tre centri commerciali è stata l’operazione più consistente del trimestre.
Hospitality in forte accelerazione
Il segmento hospitality ha vissuto una vera e propria impennata, con 800 milioni di euro investiti nel terzo trimestre, triplicando il valore rispetto allo stesso periodo del 2025 e superando del 18% il Q2-2026. In totale, 1,9 miliardi di euro sono stati impegnati nei primi nove mesi, superando del 59% la media decennale. Gli investimenti sono concentrati su nuovi progetti e sul riposizionamento di hotel esistenti, soprattutto in Lombardia e Lazio, spinti dalla domanda turistica che ha registrato oltre 276 milioni di presenze tra giugno e agosto.
Uffici e living: dinamiche contrastanti tra Milano e Roma
Nel comparto uffici il take-up del Q3 raggiunge i 500 milioni di euro (+62% rispetto al 2025), con 1,4 miliardi di euro complessivi da gennaio a settembre (+29% YoY). Tuttavia, il livello rimane al di sotto della media dei precedenti dieci anni. A Milano, il mercato direzionale si sta indebolendo: 85 mila mq assorbiti nel trimestre, totale di 220 mila mq nei primi nove mesi, in calo del 22% rispetto al 2025, a causa della scarsità di grandi superfici centrali e di una vacancy leggermente più alta. Al contrario, Roma registra una crescita del 9% con 108 mila mq totali, con forte domanda per spazi ampi, di alta qualità e pronti all’uso.
Living e student housing: quasi un miliardo di euro
Il segmento living ha toccato quasi un miliardo di euro, segnando un +35% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il Q3 ha aggiunto 230 milioni di euro, guidati dal modello Built to Sell con operazioni rilevanti come la cessione di un portafoglio di sviluppi residenziali a Milano. Parallelamente, lo student housing ha registrato quasi 300 milioni di euro, +49% YoY, confermando la capacità del settore di attrarre capitale grazie alla crescente domanda di alloggi per studenti.
Altri mercati: la ripresa dei titoli immobiliari in Vietnam
Oltre all’Italia, i titoli immobiliari vietnamiti hanno mostrato una notevole ripresa. Il valore delle azioni di Novaland (NVL) ha toccato il limite massimo di 10.950 VND, +6,8%, con un volume di scambi di 63 milioni di azioni (oltre 670 miliardi di VND). Altri titoli come IDI, CEO e HQC hanno registrato incrementi tra il 3% e il 6,8%. Le previsioni di profitto per il terzo trimestre indicano un miglioramento per il segmento industriale, grazie al completamento di consegne e al recupero di terreni, mentre il settore residenziale resta più delicato, con utili in calo per la maggior parte delle società tranne Vinhomes.
