Il mercato immobiliare italiano ha vissuto un primo semestre 2026 straordinario, con investimenti che hanno superato ogni previsione. Secondo le ultime analisi, il settore corporate ha registrato un incremento del 31,3% rispetto allo stesso periodo del 2026, raggiungendo la cifra record di 7,24 miliardi di euro. Questo risultato non solo rappresenta un primato, ma segna anche l’ingresso in una nuova fase del ciclo immobiliare, caratterizzata da maggiore maturità e selettività.
La crescita è stata trainata da 185 operazioni, di cui ben 15 hanno superato i 100 milioni di euro. Il secondo trimestre ha visto il 60% degli scambi, un’accelerazione che riflette il miglioramento delle condizioni macroeconomiche europee e la riduzione dell’incertezza sui tassi di interesse. Gli investitori istituzionali sono tornati in forze, sostenendo sia il numero delle transazioni sia il valore medio delle operazioni.
Il retail domina con una performance storica
Il comparto retail si è confermato come la prima asset class del mercato italiano, con investimenti pari a 2,33 miliardi di euro nei primi sei mesi del 2026. Questo settore rappresenta quasi un terzo del volume totale degli investimenti e ha mantenuto la leadership sia nel primo che nel secondo trimestre. La distribuzione interna al settore è estremamente diversificata: il 54% dei volumi riguarda l’high street il 22% i centri commerciali, il 10% gli outlet, l’8% le gallerie commerciali e il 5% i supermercati.
Un’operazione simbolo di questo periodo è stata la compravendita di via Montenapoleone 8 a Milano, un share deal da oltre 1,1 miliardi di euro con capitale proveniente dal Qatar. Gli investitori non cercano più semplici immobili commerciali, ma piattaforme urbane integrate che combinano commercio, servizi, ristorazione e intrattenimento.
La logistica accelera con nuovi driver produttivi
La logistica è la seconda asset class più dinamica, con investimenti complessivi pari a 1,26 miliardi di euro. Dopo un primo trimestre relativamente contenuto, il comparto ha registrato una vera e propria impennata nel secondo trimestre, raggiungendo 862 milioni di euro. Questa crescita è stata sostenuta da importanti acquisizioni di portafogli, operazioni di sale & lease back e sviluppi build-to-suit.
La domanda non è più trainata esclusivamente dall’e-commerce, ma riflette una più ampia riorganizzazione delle filiere produttive, la crescita della manifattura avanzata e l’espansione della logistica urbana. Tra le operazioni più significative del trimestre si segnala il Project RUN 8 portfolio, un investimento da oltre 350 milioni di euro con capitale statunitense.
Hospitality e uffici: selettività come parola d’ordine
Il comparto hospitality ha registrato investimenti per 1,16 miliardi di euro, pari al 16% del totale. L’Italia turistica continua ad attrarre capitali grazie alla solidità dei suoi fondamentali, ma il profilo delle operazioni è cambiato. Gli investitori si concentrano su destinazioni leisure di alto profilo e sui principali mercati urbani, dove la scarsità di prodotto di qualità sostiene operazioni value-add e conversioni di asset sottoutilizzati.
Il settore degli uffici ha registrato investimenti per 709 milioni di euro. Non si tratta di una contrazione della domanda, ma di una crescente selettività degli investitori, orientati verso trophy asset, edifici ESG compliant e immobili caratterizzati da significative opportunità di riqualificazione o riconversione. Una parte crescente del patrimonio direzionale obsoleto viene coinvolta in processi di cambio di destinazione d’uso verso hospitality, living o funzioni miste.
Living e asset alternativi: i nuovi protagonisti
Uno dei fenomeni più interessanti del semestre riguarda il consolidamento del Living, che ha raggiunto 688 milioni di euro. La natura delle operazioni rivela un cambiamento in corso: la quasi totalità degli investimenti riguarda forward purchase, student housing, build-to-rent, acquisizioni di aree da sviluppare e riconversioni di immobili.
Gli asset alternativi stanno guadagnando sempre più attenzione, con investimenti in data center, strutture per il tempo libero e immobili a destinazione mista. La diversificazione degli investimenti evidenzia un mercato più articolato, nel quale la qualità dell’asset, la sostenibilità e la capacità di produrre reddito assumono un peso decisivo.
