Il panorama immobiliare italiano sta vivendo una trasformazione epocale grazie alla nuova direttiva europea EPBD 2026nota come Case Green. Entrata in vigore l’8 maggio 2026, questa normativa punta a rendere il parco immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050. L’Italia, però, non ha ancora recepito la direttiva, mancando la scadenza del 29 maggio 2026.
Nonostante il ritardo, alcune novità sono già operative grazie al decreto Requisiti Minimi del 28 ottobre 2026, in vigore dal 3 giugno 2026. Questo provvedimento aggiorna il quadro normativo nazionale sulla prestazione energetica degli edifici, introducendo nuove metodologie di calcolo, soglie di riferimento e obblighi impiantistici.
Le novità per gli edifici esistenti
La direttiva EPBD 2026/1275 si concentra sulla ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente, che in Europa è per il 75% energeticamente inefficiente. Per gli edifici non residenziali, la normativa introduce standard minimi di prestazione energetica vincolanti: entro il 2030 almeno il 16% degli immobili peggiori dovrà essere ristrutturato, con una soglia che sale al 26% entro il 2033.
Per il residenziale, ogni Stato membro dovrà definire una traiettoria nazionale per ridurre il consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Un’altra novità importante è il passaporto di ristrutturazioneuno strumento volontario che gli Stati membri devono rendere disponibile entro maggio 2026 per pianificare la ristrutturazione profonda degli edifici.
L’impatto sui mutui e il nuovo APE
La direttiva EPBD 2026/1275 dedica spazio esplicito al tema del credito immobiliare. L’articolo 17 incoraggia gli Stati membri a promuovere mutui ipotecari verdi e prestiti verdi per finanziare la ristrutturazione energetica. Inoltre, l’articolo 2 introduce la definizione di norme sul portafoglio ipotecariomeccanismi che incentivano le banche a migliorare progressivamente la prestazione energetica media degli immobili coperti dai propri mutui.
Dal 3 giugno 2026, ogni nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE) dovrà includere più indicatori, come l’energia finale, la quota da fonti rinnovabili, le emissioni operative e il GWP (Global Warming Potential). Il GWP, espresso in kgCO₂eq/m², tiene conto non solo dell’uso quotidiano dell’immobile, ma anche di materiali, costruzione, manutenzione e demolizione. La nuova normativa prevede anche una scala di classificazione che va dalla classe A alla classe G, dove A è riservata agli edifici a emissioni zero e G ai meno efficienti.
Bonus ristrutturazione e Ecobonus
Il 2026 è un anno cruciale per chi sta pianificando una ristrutturazione o la costruzione di una nuova abitazione in chiave green. Il Bonus Ristrutturazione mantiene ancora l’aliquota del 50% per la prima casa, un vantaggio che dal 2027 scenderà al 36%. Questo bonus è la detrazione fiscale più utilizzata in Italia per gli interventi edilizi residenziali, con un tetto massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare.
Accanto al Bonus Ristrutturazione, nel 2026 rimane attivo l’Ecobonusla detrazione specifica per gli interventi che migliorano le prestazioni energetiche degli edifici. Anche l’Ecobonus mantiene il 50% per le prime case e il 36% per le seconde case. Gli interventi coperti includono l’installazione di cappotto termico, la sostituzione di impianti di climatizzazione con pompe di calore e l’installazione di collettori solari termici.
