Nel secondo trimestre del 2026, il mercato dei mutui ha mostrato una chiara tendenza verso l’acquisto di immobili, con una domanda che ha raggiunto il 76% delle richieste online. Questo cambiamento è stato influenzato dalla risalita dei tassi IRS, che ha portato a una diminuzione delle surroghe al 19%. Le compravendite assistite da mutuo sono cresciute al 47,8%, confermando il ruolo cruciale del credito nel settore immobiliare.
I prezzi degli immobili a garanzia dei mutui sono aumentati del 5,5% su base annua, con un incremento particolarmente significativo per gli immobili nuovi (+11,1%) e quelli ristrutturati (+11,2%). Nonostante un lieve calo delle erogazioni complessive (-2,1%), i mutui per acquisto sono aumentati del 6,6%, mentre le surroghe hanno registrato un crollo del 63,4%.
Tassi di interesse e offerte disponibili
In un contesto di Euribor in crescita (2,43%) e IRS a 20 anni al 3,34%, il tasso fisso è tornato dominante, rappresentando l’88% delle richieste online. Questo è stato sostenuto da spread più favorevoli e dalla ricerca di stabilità della rata. I migliori spread applicati ai nuovi mutui a tasso variabile si posizionano in media attorno allo 0,3%, mentre i migliori spread sui mutui a tasso fisso restano su livelli storicamente contenuti, di poco inferiori allo 0%.
Per un mutuo per acquisto casa di importo pari a 140.000 euro, valore dell’immobile 220.000 euro e durata 25 anni, un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,85% con una rata mensile di 653 euro. Per la medesima operazione, la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta un tasso variabile del 2,23% con una rata mensile di 609 euro.
Dinamiche del mercato e distribuzione geografica
Nel secondo trimestre 2026, le nuove erogazioni di mutuo hanno confermato lo spostamento della domanda verso l’acquisto di case, con l’81% delle operazioni concluse finalizzate all’acquisto di prima o seconda casa. Il peso della surroga è sceso al 13%, in netta contrazione rispetto al 19% del trimestre precedente.
L’importo medio erogato è stato di 136.812 euro, in leggero calo rispetto ai 139.068 euro del trimestre precedente. Le durate oltre i 20 anni hanno spiegato il 67% delle erogazioni, mentre la fascia di importo tra 50.000 e 99.999 euro è rimasta la più diffusa, con circa il 32% del totale. Le aree Nord Ovest e Nord Est hanno raccolto complessivamente il 55% delle nuove erogazioni, in calo rispetto al 58% del trimestre precedente.
Il tasso di default dei mutui si è confermato stabile allo 0,4% nel primo trimestre 2026, confermando l’elevata qualità del credito erogato negli ultimi anni.
Investimenti immobiliari e mutui
Un mutuo per investimento immobiliare conviene solo quando il rendimento netto dell’immobile supera in modo stabile il costo complessivo del finanziamento. Valutare esclusivamente il rapporto tra canone e rata può portare a decisioni economicamente errate. Gli istituti bancari applicano criteri di valutazione del merito creditizio più stringenti per i mutui destinati a investimenti immobiliari, richiedendo un margine di garanzia patrimoniale più ampio e applicando tassi di interesse strutturalmente superiori.
Per un immobile da 150.000 euro acquistato con finanziamento, è fondamentale calcolare il rendimento netto reale, tenendo conto di imposte, spese di gestione e periodi di sfitto. Un errore metodologico diffuso consiste nel confrontare l’importo della rata mensile del mutuo con l’incasso del canone di locazione, senza considerare la quota capitale e gli interessi.
Le condizioni economiche applicate ai mutui possono variare tra gli istituti di credito e dipendono dalla valutazione del merito creditizio, dalla durata del finanziamento, dal Loan-to-Value e dalle politiche commerciali della banca. Le differenze tra mutuo prima casa e mutuo per investimento immobiliare sono significative, con tassi e costi superiori per quest’ultimo.
