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Mutui in Italia in fase di stabilità: offerte competitive rispetto ai picchi degli anni precedenti. A febbraio 2026 i pacchetti per chi richiede un finanziamento consentono a consumatori e investitori una pianificazione più sicura. I mutui a tasso fisso si attestano in media tra il 2,8% e il 3,2% di TAN per i profili migliori, mentre i variabili si collocano tra il 2,3% e il 2,7% includendo lo spread, variabile in base a durata e merito creditizio.
Nel mercato immobiliare la location è tutto: la scelta del mutuo dipende anche dal valore e dalla tipologia dell’immobile. I dati di compravendita mostrano che condizioni più favorevoli sul finanziamento aumentano la sostenibilità dell’operazione. Valutare orizzonte temporale, propensione al rischio e caratteristiche dell’immobile rimane fondamentale per decidere tra fisso e variabile.
Livelli attuali dei tassi e differenze pratiche
I numeri concreti aiutano a comprendere il peso della scelta. Per importi tra 50.000 e 170.000 euro i mutui a tasso fisso presentano TAN indicativi tra 2,9% e 3,8% e TAEG tra 3,1% e 4,0%, a seconda di costi accessori e durata. Il tasso variabile, indicizzato all’Euribor a 1 o 3 mesi, varia tra 2,5% e 3,7% (Euribor + spread). Le differenze non sono ampie, ma sono sufficienti per orientare la decisione in base alle esigenze finanziarie.
Simulazione pratica: 170.000 euro a 30 anni
Un mutuo di 170.000 euro a 30 anni con fisso al 3,01% (TAEG 3,12%) produce una rata intorno a 717 euro mensili. Salendo al 3,77% (TAEG 4,02%) la rata cresce a circa 789 euro. Sul variabile, un TAN del 2,56% (TAEG 2,60%) corrisponde a una rata di circa 677 euro; un TAN del 3,66% (TAEG 3,86%) porta la rata vicina a 778 euro. Il vantaggio iniziale del variabile può essere di 30–40 euro al mese, da valutare rispetto al rischio di future oscillazioni dei tassi.
Indicatori di riferimento e ruolo della politica monetaria
Gli indici che influenzano i prezzi dei mutui sono determinanti nella valutazione. A fine mese l’Euribor si colloca tra 1,9% e 2,2% sulle scadenze principali, mentre l’Eurirs, che impatta i tassi fissi, si attesta intorno al 2,4–2,6% sulle durate 5–8 anni, con valori maggiori sulle scadenze lunghe. Questa combinazione ha contribuito a mantenere il fisso vicino alla soglia del 3% in molte offerte bancarie.
La pausa della BCE e le sue conseguenze
La decisione della Banca Centrale Europea di non modificare i tassi nella riunione del 5 febbraio 2026 ha mantenuto il tasso sui depositi al 2,00%, il tasso di rifinanziamento al 2,15% e il tasso sui prestiti marginali al 2,40%. L’inflazione in calo nell’area euro (1,7% a gennaio) ha ridotto le aspettative di rialzi rapidi. La pausa ha contribuito a una minore volatilità di Euribor ed Eurirs e ha avuto ricadute sui pacchetti mutuo offerti dalle banche.
Come scegliere: criteri per orientare la decisione
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile si fonda su elementi concreti: orizzonte temporale dell’impegno, capacità di sostenere eventuali aumenti di rata e propensione al rischio. Il fisso garantisce stabilità e tutela contro rialzi futuri, particolarmente rilevante per un mutuo trentennale. Il variabile, spesso più economico all’avvio, conviene a chi prevede di estinguere il debito in tempi brevi o dispone di riserve per assorbire fluttuazioni.
I mutui green rappresentano un’ulteriore leva: chi acquista immobili con elevata efficienza energetica può ottenere sconti sui tassi fino a 40–50 punti base, rendendo il fisso più conveniente in prospettiva. Il mattone resta sempre una forma di investimento tangibile; per massimizzare il rendimento è essenziale confrontare le proposte e calcolare ROI immobiliare, cap rate e cash flow attesi.
I dati di mercato e le condizioni monetarie indicano che nei prossimi mesi si potrà assistere a una lieve compressione delle differenze tra fisso e variabile, con opportunità per chi effettua una comparazione accurata delle offerte e pianifica l’investimento.