Il mercato dei mutui immobiliari ha registrato movimenti importanti tra il 2026 e i primi mesi del 2026. La richiesta di nuovi finanziamenti, incluse le operazioni per l’acquisto della prima casa e le surrogheè salita del 12% nel corso del 2026 mentre le erogazioni rilevate nei primi nove mesi dell’anno hanno segnato un +32,8% rispetto all’anno precedente. Contemporaneamente, nel quarto trimestre 2026 è aumentata la quota di mutui destinati all’acquisto di prima e seconda casa, arrivando al 72% del totale delle pratiche rilevate online.
Prezzi immobiliari e incidenza del mutuo sulle compravendite
Nel quarto trimestre 2026 il valore medio degli immobili offerti in garanzia per i mutui si è attestato intorno ai 176.000 eurocon un incremento del prezzo al metro quadro pari a +1,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa dinamica ha alimentato la propensione delle famiglie a finanziare l’acquisto tramite prestito: la quota di compravendite assistite da finanziamento bancario è salita al 47% del totale, contro il 44,1% del terzo trimestre dell’anno precedente. L’importo medio erogato nel terzo trimestre 2026 è risultato pari a 136.694 euroe la fascia più comune di mutuo richiesto è stata quella tra 50.000 e 99.999 euro, che copre circa il 32% delle erogazioni.
Distribuzione territoriale e tipologie immobiliari
A livello geografico, nel quarto trimestre 2026 il Nord Ovest ha fatto registrare il maggior aumento dei prezzi al metro quadro (+3%), seguito dal Sud e Isole (+2,4%) e dal Nord Est (+1%); il Centro ha mostrato invece una lieve flessione (-0,5%). Per tipologia, gli immobili ristrutturati sono quelli che hanno visto la maggiore crescita (+6,7%), mentre i nuovi segnano +1,9% e gli usati +0,6% nel confronto tendenziale.
Tassi di riferimento: divergenza tra variabile e fisso e impatto su scelte e spread
La dinamica dei tassi ha creato uno scenario a due velocità: durante la rilevazione del 27/01/2026 l’Euribor a 3 mesiindice che influenza i mutui a tasso variabile, era al 2,04%; le previsioni di mercato lo vedono stabile o lievemente in diminuzione fino a metà 2027, con un ritorno alla crescita solo in seguito. Al contrario, l’IRS a 20 anniriferimento per i tassi fissi, si è posizionato al 3,20%, circa 0,70 punti superiore ai livelli di inizio 2026.
Consequenze per il consumatore: fisso vs variabile
Questa divergenza ha riportato attrattività verso il tasso variabilecon spread ridotti e un Euribor contenuto, il variabile offre oggi rate più contenute rispetto al fisso per un orizzonte stimato di 3-4 anni. Esempio pratico preso come riferimento: per un mutuo di 140.000 euro su 25 anni l’offerta fissa migliore si colloca al 2,85% con una rata di 653 euro mensili, mentre la miglior offerta variabile risulta al 2,19% con una rata di 607 euro; secondo le attuali aspettative sull’Euribor, la rata variabile dovrebbe restare inferiore a quella fissa per i prossimi quattro anni, consentendo un risparmio superiore ai 2.000 euro nel periodo considerato.
Surroghe, spread e preferenze degli italiani
L’incremento del costo dei mutui a tasso fisso ha inciso negativamente sulla domanda di surrogheovvero il trasferimento del mutuo a condizioni migliori: la quota di surroghe sul canale online è scesa al 22% nel quarto trimestre 2026, contro il 26% del trimestre precedente e il 38% nel primo semestre. Nel frattempo i migliori spread per i mutui a tasso variabile si sono ridotti significativamente, attestandosi intorno allo 0,3% nel quarto trimestre rispetto allo 0,8% registrato all’inizio del 2026; gli spread sui tassi fissi sono rimasti ai minimi storici, leggermente inferiori allo 0% nelle migliori condizioni offerte.
Nonostante i vantaggi temporanei del variabile, la preferenza degli italiani per il tasso fisso resta elevata: sul canale online il fisso rappresentava ancora il 91% delle richieste nel quarto trimestre 2026, complice la diffusa avversione al rischio di oscillazioni dei tassi e l’applicazione di spread competitivi sul fisso da parte di molte banche.
Infine, il credito bancario continua a giocare un ruolo centrale nel mercato immobiliare: la crescita della domanda di mutuo e delle erogazioni nel 2026 ha supportato volumi maggiori di compravendite, con una stima del monte erogato annuale superiore a 56 miliardi di euro e un’attenzione crescente verso i mutui greenanche in vista dell’attesa recezione della Direttiva sulle case ad alta efficienza energetica.
