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Famiglie italiane rilanciano i mutui nel 2026, tassi influenzano le scelte
Nel 2026 le famiglie italiane hanno ripreso a finanziare gli acquisti immobiliari tramite il credito, mentre l’assetto dei tassi ha rimodellato le preferenze degli utenti. I dati della Bussola Mutui di CRIF e MutuiSupermarket.it mostrano una forte espansione delle erogazioni e, contemporaneamente, una progressiva marginalizzazione della surroga.
Dal punto di vista del mercato, i numeri real-world evidenziano un aumento delle richieste di nuova liquidità, ma una diminuzione delle operazioni di trasferimento delle condizioni contrattuali. Surroga indica la pratica con cui il mutuatario trasferisce il proprio finanziamento a una banca diversa per ottenere condizioni migliori.
Secondo la letteratura economica recente, la combinazione di tassi più elevati e volatilità rende meno conveniente la sostituzione del mutuo esistente. Gli indicatori disponibili segnalano quindi una preferenza per soluzioni di nuova erogazione rispetto alla rinegoziazione.
Numeri principali e tendenze del 2026
Gli indicatori disponibili confermano una preferenza per le erogazioni di nuova origine rispetto alla rinegoziazione. Nei primi nove mesi del 2026 le erogazioni hanno registrato un aumento del +32,8%. La domanda complessiva, comprensiva di nuovi mutui e surroghe, è cresciuta del +12% su base annua.
Lo slancio non è omogeneo sul territorio e per tipologia di prodotto. Nel quarto trimestre la quota di richieste finalizzate all’acquisto (prima e seconda casa) ha raggiunto il 72%, divenendo il principale motore del mercato. Al contrario, la componente relativa a surroghe e sostituzioni si è ridotta al 22% nello stesso periodo.
I dati real-world evidenziano che il recupero della domanda è concentrato su operazioni di acquisto piuttosto che su operazioni di ottimizzazione del debito esistente. Gli operatori di mercato dovranno monitorare l’evolversi dei tassi e delle condizioni creditizie per valutare la sostenibilità di questo trend nel medio periodo.
Perché le surroghe diminuiscono
La contrazione delle surroghe riflette l’aumento del costo del rifinanziamento a lungo termine. L’IRS a 20 anni, parametro di riferimento per i tassi fissi, si è attestato attorno al 3,20%, circa 0,70 punti in più rispetto all’inizio dell’anno. Questo incremento ha ridotto la convenienza economica della rottamazione dei finanziamenti esistenti.
I professionisti del credito e gli intermediari osservano inoltre che la durata residua del mutuo e i costi accessori influenzano in misura determinante la decisione. L’evoluzione dei tassi rimane il fattore chiave per valutare la sostenibilità del trend nel medio periodo.
Il dilemma tra tasso fisso e variabile
Il mercato mostra una preferenza tecnica a favore del tasso variabile, grazie al calo dei riferimenti monetari. L’Euribor a 3 mesi si attestava vicino al 2,04% nella rilevazione di fine gennaio 2026, mentre gli spread bancari sui nuovi variabili risultano compressi intorno allo 0,3%.
Tuttavia, la maggioranza continua a scegliere la rata costante. Il 91% delle richieste online privilegia il tasso fisso, spinto da una marcata avversione al rischio e dalla volontà di prevedere l’impatto sui bilanci familiari. I dati real-world evidenziano che la scelta non dipende solo dal livello dei tassi ma anche dalla propensione alla stabilità finanziaria.
Dal punto di vista della valutazione del trend, l’evoluzione dei tassi rimane il fattore chiave per la sostenibilità nel medio periodo.
Un esempio pratico
Per proseguire l’analisi, si consideri una simulazione su un mutuo di acquisto di 140.000 euro con durata venticinquennale. La comparazione mostra il trade-off tra le due opzioni di tasso.
Con il tasso fisso al 2,85% la rata mensile risulta di circa 653 euro. Con il tasso variabile al 2,19% la rata scende a circa 607 euro.
La differenza comporta un risparmio superiore a 2.000 euro nei primi quattro anni. Questo intervallo corrisponde al periodo in cui le previsioni indicano un Euribor mediamente inferiore al fisso, riducendo temporaneamente il costo del finanziamento.
Impatto sul mercato immobiliare e caratteristiche della domanda
Nel mercato immobiliare l’afflusso di credito ha inciso sui volumi e sui prezzi nel corso del 2026. I dati indicano che nel terzo trimestre del 2026 il 47% delle compravendite è stato supportato da un mutuo, rispetto al 44,1% dell’anno precedente. Questa dinamica ha contribuito a sostenere i volumi di transazione.
Nel quarto trimestre del 2026 i prezzi degli immobili oggetto di garanzia sono aumentati dell’1,8% su base annua. Il valore medio registrato si attesta attorno a 176.000 euro, con una superficie media di circa 111 mq. I dati real-world evidenziano una domanda orientata verso immobili di dimensioni moderate, sostenuta dalla disponibilità di finanziamento.
Chi prende il mutuo oggi
La domanda di mutui mostra un cambiamento demografico con un aumento delle richieste da parte dei giovani. I dati indicano che gli under 36 rappresentano circa il 30% della domanda, segnalando un ingresso più marcato delle nuove generazioni nel mercato immobiliare.
Per sostenere importi e prezzi più elevati, gli istituti stanno allungando i piani di rimborso. Circa il 68% dei mutui erogati prevede durate superiori ai 20 anni, una scelta che riduce la rata mensile ma estende l’esposizione finanziaria nel tempo. Dal punto di vista del paziente del mercato, cioè del richiedente, questa strategia migliora l’accessibilità immediata all’acquisto, pur aumentando il costo complessivo del finanziamento.
Canali di vendita e prospettive
La distribuzione digitale sta consolidando la sua posizione nel mercato dei mutui. I canali online offrono tassi medi circa -1,3% inferiori rispetto ai canali tradizionali, rendendo la vendita via web un vantaggio competitivo per banche e intermediari. Dal punto di vista del cliente, la vendita diretta online migliora l’accessibilità e la rapidità di istruttoria, pur mantenendo costi complessivi del finanziamento che richiedono valutazioni attente da parte degli operatori.
Nel medio termine la domanda per l’acquisto sembra destinata a rimanere il principale driver del mercato, mentre la surroga, intesa come trasferimento del finanziamento a condizioni più favorevoli, tenderà a conservare un profilo più di nicchia. I dati real-world evidenziano uno spostamento verso soluzioni digitali integrate con consulenza ibrida, in cui la componente online è supportata dall’intervento umano nelle fasi complesse.
Un fattore da monitorare con attenzione è il recepimento della Direttiva Case Green (EPBD), la cui applicazione nazionale è attesa per maggio. L’affermazione dei mutui green potrebbe accelerare la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare e introdurre nuovi criteri nella valutazione del merito creditizio e del valore degli asset. Secondo la letteratura economica, l’inclusione di indicatori di efficienza energetica nei modelli di pricing creditizio può modificare i rischi di portafoglio delle banche e incentivare investimenti di retrofit.
Poiché l’inclusione dell’efficienza energetica nei modelli di pricing può alterare i rischi di portafoglio e incentivare interventi di retrofit, chi pianifica un acquisto immobiliare deve valutare con rigore l’equilibrio tra sicurezza della rata e convenienza di breve periodo.
Per sicurezza della rata si intende la riduzione dell’esposizione a shock dei tassi mediante strumenti a tasso fisso o coperture; per convenienza di breve periodo si intende la minore spesa iniziale offerta dai tassi variabili in fase di calo. Gli operatori finanziari considerano anche i segnali sui tassi e le trasformazioni regolamentari che potrebbero rimodellare l’offerta di credito.
I dati real-world evidenziano una maggiore volatilità nelle scelte dei sottoscrittori quando le condizioni macroeconomiche restano incerte. Dal punto di vista del paziente-investitore, ossia dell’acquirente che valuta impatto finanziario e abitativo, la decisione richiede scenari di stress e confronto dei costi totali sul periodo di vita del mutuo.
Secondo la letteratura economica e le analisi di mercato, una strategia prudente combina valutazioni di efficienza energetica dell’immobile con simulazioni di portafoglio dei flussi di cassa. Come emerge dalle trial di settore, l’integrazione di questi elementi aumenta la capacità di previsione dei rischi e la sostenibilità finanziaria dell’acquisto.
Un elemento da monitorare resta l’evoluzione della regolamentazione sul credito e le future variazioni dei tassi: tali fattori determineranno i livelli di rischio effettivo e le opportunità di rinegoziazione nei prossimi sviluppi di mercato.