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Nell’attuale contesto economico molti aspiranti proprietari si chiedono se aspettare un calo dei tassi o procedere ora con la richiesta di un mutuo. Le banche centrali mantengono il costo del denaro su livelli superiori rispetto al passato: il tasso sui depositi della BCE è fermo al 2,00% da giugno 2026 e gli operatori non intravedono tagli nel breve periodo. Questo scenario influenza direttamente i livelli di Euribor e IRS, che a loro volta determinano il prezzo dei finanziamenti immobiliari a tasso variabile e a tasso fisso.
Prima di scegliere tra fisso e variabile è utile conoscere i principali riferimenti di mercato e confrontarli con le proprie esigenze finanziarie. Le previsioni parlano di una stabilizzazione del costo del denaro in una fascia compresa tra il 2% e il 3% nel medio-lungo termine; tuttavia le tensioni geopolitiche e l’inflazione possono imprimere nuove variazioni, fino a ipotesi di ulteriori strette valutate anche per aprile 2026. In questo articolo analizziamo i numeri, i vantaggi e i rischi di ogni opzione e quando ha senso valutare la surroga.
I numeri che contano oggi
Per orientarsi è fondamentale partire dai dati: l’Euribor a 3 mesi è intorno al 2,03%, mentre l’IRS per durate lunghe (20-30 anni) si colloca vicino al 3,01%-3,03%. I tassi medi praticati dalle banche mostrano un TAN medio fisso pari al 3,43%, in rialzo rispetto al 2,83% di un anno fa, e un TAN medio variabile attorno al 2,65%. Il differenziale fra fisso e variabile è quindi di circa un punto percentuale: un valore che si traduce in risparmi mensili significativi per chi opta per il variabile, ma anche in maggiore esposizione al rischio di oscillazioni future.
Quanto si risparmia concretamente
Un confronto pratico aiuta a capire l’impatto sulla rata. Su un finanziamento di 200.000 euro a 20 anni, una simulazione pone il tasso fisso al 3,70% con una rata intorno a 1.181 euro mensili, mentre il variabile al 2,80% porta la rata a circa 1.089 euro, con un differenziale vicino a 92 euro al mese. Per durate più lunghe (25-30 anni) il risparmio del variabile può salire a 95-110 euro mensili; su mutui più contenuti, come 140.000 euro a 20 anni, il gap è di circa 50 euro al mese. Questi numeri vanno però valutati alla luce del rischio di rialzi futuri degli indici di riferimento.
Fisso, variabile o una via di mezzo?
La scelta dipende da due fattori principali: la propensione al rischio e l’orizzonte temporale. Il tasso variabile parte oggi da condizioni più favorevoli e conviene se si prevede di estinguere il mutuo in anticipo, si dispone di redditi stabili o si vuole iniziare con una rata più contenuta. Il tasso fisso, invece, assicura la certezza della rata per tutta la durata ed è preferito da oltre il 90% degli attuali sottoscrittori, soprattutto dopo l’esperienza di forti aumenti delle rate nel 2026-2026: la tranquillità finanziaria spesso vale il premio del canone più alto.
Soluzione ibrida: variabile con CAP
Per chi cerca un compromesso esiste il mutuo variabile con CAP: si segue l’Euribor ma si fissa un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire. Questo strumento è utile per chi vuole flessibilità senza rischio illimitato, combinando il beneficio iniziale del variabile con una protezione contro incrementi eccessivi.
Quando conviene la surroga
La surroga può essere vantaggiosa per chi ha acceso un mutuo fisso tra il 2026 e il 2026, periodo in cui i rendimenti hanno superato il 4-5%. Chi invece ha sottoscritto prima del 2026 con tassi molto bassi difficilmente troverà un beneficio netto nel cambiare. Prima di procedere è fondamentale confrontare più offerte e simulare due scenari: tassi stabili o in calo (a favore del variabile) e tassi in risalita (a svantaggio del variabile). Considerare anche i costi accessori e calcolare il risparmio effettivo sulla durata residua evita decisioni affrettate.
In conclusione, non esiste una risposta universale: la scelta tra tasso fisso, tasso variabile o surroga dipende dalla situazione personale, dall’orizzonte temporale e dalla tolleranza alle oscillazioni dei mercati. Valutare i dati chiave — Euribor, IRS, TAN medi — e confrontare diverse proposte rimane il metodo più efficace per prendere una decisione informata.