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Questo articolo spiega in modo chiaro le principali regole che disciplinano la concessione dei mutui ipotecari agli iscritti alla Gestione Unitaria. Verranno illustrate le limitazioni temporali, i meccanismi di calcolo delle rate, le opzioni sui tassi di interesse e le condizioni economiche principali, in modo da offrire un quadro utile a chi sta valutando una richiesta o una portabilità. Le informazioni riportate fanno riferimento al nuovo Regolamento in vigore dal 1° aprile 2026 e alle delibere che definiscono i tassi applicabili.
La guida sintetizza inoltre gli importi massimi finanziabili in funzione della finalità dell’intervento e i requisiti che limitano l’importo della rata rispetto al reddito familiare. Nel testo sono presenti indicazioni operative su come vengono ordinate le richieste e cosa accade quando la domanda supera le risorse annuali disponibili. In ogni paragrafo troverete definizioni e riferimenti pratici per orientare la scelta tra tasso fisso e tasso variabile.
Durata del mutuo e modalità di rimborso
La durata massima del piano di ammortamento è determinata in funzione dell’età del richiedente: la somma tra l’età al momento della domanda e la durata del piano non può superare 80 anni. Per i mutui per studio il periodo massimo è fissato a 15 anni. Le rate sono calcolate con il metodo alla francese, cioè con quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti, e vengono richieste in forma di rate mensili costanti e posticipate.
Scelte sul tasso e opzioni durante il rimborso
Al momento dell’erogazione il mutuatario può optare per il tasso fisso o tasso variabile. È prevista la possibilità, su richiesta del titolare, di una conversione tra tasso fisso e variabile (o viceversa) una sola volta nel corso del piano di ammortamento, a condizione che siano trascorsi almeno due anni dalla perfezione del contratto. Le rate e la durata effettiva dipendono dall’importo erogato e dal tasso di interesse applicato.
Calcolo dei tassi e modalità operative
I tassi di riferimento applicabili alle domande presentate a partire dal 1° aprile 2026 sono stati approvati con la Deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 44/2026. Per i mutui a tasso fisso il TAN varia in funzione della durata e della percentuale di intervento (LTV Loan To Value): per durate fino a 10 anni il TAN è rispettivamente 2,26% (LTV <=50%), 2,31% (50%-80%) e 2,36% (>80%); per 15 anni 2,31% / 2,36% / 2,41%; per 20 anni 2,25% / 2,30% / 2,35%; per 25 anni 2,16% / 2,21% / 2,26%; per 30 anni 2,05% / 2,10% / 2,15%.
Parametri per il tasso variabile
Ai mutui a tasso variabile con rate mensili si applica il tasso pari all’Euribor a un mese calcolato su 365 giorni, maggiorato di 150 punti base. La rilevazione del parametro avviene alla fine del mese precedente l’erogazione o, in caso di giornata festiva, il primo giorno non festivo utile.
Importi massimi, garanzie e spese finanziabili
L’importo massimo concedibile dipende dalla finalità del mutuo. Per l’acquisto di abitazione nuova o la costruzione/completamento/ampliamento su terreno di proprietà l’importo massimo è di 300.000 euro. Per lavori di manutenzione, ristrutturazione o ampliamento sull’abitazione di proprietà il limite è di 150.000 euro. Per l’acquisto o costruzione di box/posto auto pertinenziale il tetto è di 75.000 euro. Per le spese di iscrizione e frequenza a corsi universitari, post lauream, master e istituti riconosciuti l’importo massimo erogabile è di 100.000 euro.
Spese aggiuntive e limiti di finanziamento
È possibile richiedere, allo stesso tasso, un importo aggiuntivo non superiore a 6.000 euro per coprire la perizia giurata richiesta dall’INPS e il pagamento del premio assicurativo per garanzie facoltative come decesso, invalidità permanente totale, inabilità temporanea totale e perdita involontaria di impiego. In ogni caso l’erogato non può superare il 100% del valore dell’immobile accertato dai tecnici o il prezzo di acquisto dichiarato nell’atto, al netto delle spese documentate oggetto di finanziamento.
Ammissione, graduatorie, costi e estinzione anticipata
Le domande sono istruite secondo l’ordine cronologico di protocollazione. Se le richieste eccedono il 90% delle disponibilità finanziarie annuali destinate ai mutui ipotecari, l’ammissione avviene tramite una graduatoria nazionale mensile basata sull’ISEE ordinario del nucleo familiare; in tale caso vengono considerate soltanto le domande di nuovo finanziamento, mentre le domande di portabilità presentate dopo il raggiungimento del limite non vengono valutate.
All’erogazione viene trattenuta anticipatamente una spesa di amministrazione pari allo 0,50% dell’importo. Il rimborso delle rate non può superare la metà del reddito netto del nucleo familiare, definito come la somma dei redditi dei componenti al netto delle imposte e risultante dall’ultima dichiarazione fiscale disponibile. L’estinzione anticipata è sempre consentita: la parziale deve essere comunicata almeno 20 giorni prima della scadenza della rata successiva, mentre la totale può avvenire con pagamento unico senza alcuna penalità.